Cassazione Civile, Sentenza n. 21264/2020 del 05/10/2020

Esito

La controversia

Controversia nata da un contratto preliminare di compravendita: i promittenti venditori (Sponza) hanno agito per dichiarare l'inadempimento della promissaria acquirente (Mantio) e ottenerne la condanna al pagamento del saldo prezzo e al risarcimento per occupazione. La Mantio ha resistito eccependo vizi urbanistici dell'immobile e difformità tra stato di fatto e planimetria catastale, proponendo domanda riconvenzionale per accertamento dell'inadempimento dei venditori e per la regolarizzazione urbanistica e risarcimento. Tribunale e Corte d'Appello hanno accolto le domande dei venditori e rigettato le domande della Mantio. La Mantio ha quindi ricorso per cassazione con quattro motivi (violazione e falsa applicazione di norme sostanziali e processuali, richiamo alla L. 47/1985 e al suo art. 40, contestazione della motivazione e della valutazione delle difformità catastali e urbanistiche).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Mantio. Ha ritenuto che l'immobile fosse stato realizzato prima del 1967, per cui la normativa sanzionatoria richiamata (L. 47/1985 e il suo art. 40) non era applicabile nella maniera dedotta dalla ricorrente; non risultava un abuso edilizio tale da impedire la trascrizione o la stipula del rogito; le difformità planimetriche parziali non giustificavano il rifiuto ad adempiere il preliminare. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili o infondati i motivi di cassazione per carenza di specificazione degli errori di diritto e per generica contestazione della motivazione. Conseguentemente il ricorso è stato respinto e la ricorrente condannata al pagamento delle spese di giudizio, determinate in favore dei resistenti in euro 5.500,00 oltre 200,00 per esborsi, spese generali e accessori, e all'ulteriore versamento del contributo unificato ove dovuto ai sensi del D.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  Regola il procedimento sommario di cognizione adottato in primo grado per la domanda principale (azione esecutiva del saldo prezzo); atto introduttivo del giudizio di merito.

• art. 2932 c.c.

  Norma sulla condanna al pagamento del prezzo: invocata dai venditori per ottenere il saldo concordato nel preliminare.

• art. 1460 c.c.

  Riferito alla risoluzione per inadempimento: la Corte ha ritenuto che le irregolarità urbanistiche e le difformità planimetriche parziali non giustificassero la risoluzione automatica invocata dalla ricorrente.

• art. 1477 c.c.

  Norma relativa all'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto: applicata dalla Corte del merito e ritenuta coerente con la decisione che non ha ammesso la giustificazione del rifiuto della compratrice.

• Legge 47/1985, art. 40

  La ricorrente aveva invocato la disciplina sugli abusi edilizi; la Corte ha escluso l'applicazione perché l'immobile era stato realizzato prima del periodo rientrante nella disciplina sanzionatoria richiamata, e non risultavano abusi tali da bloccare la trascrizione/rogito.

• art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5

  Articolo che disciplina i motivi di cassazione: la Corte ha affermato l'inammissibilità delle censure generiche e la necessità di specificare le violazioni di diritto (n.3) e ha escluso che la generica doglianza di carenza motivazionale (n.5) costituisca motivo valido se non è indicato un fatto determinato e decisivo omesso.

• art. 348-ter c.p.c., co. IV e V

  La Corte ha richiamato i limiti procedurali al ricorso per cassazione quando la sentenza d'appello confermi la decisione di primo grado, in relazione alla qualificazione delle censure ammissibili.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in una delle censure (risoluzione per inadempimento); la Corte non ha dato rilievo alla tesi della ricorrente ritenendo che le condizioni fattuali non giustificassero la risoluzione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di onere della prova: la Corte ha rilevato che la ricorrente non ha adempiuto all'onere di specificare e provare fatti decisivi capaci di inficiare il trasferimento.

• D.P.R. 115/2002, art. 13 comma 1-bis e comma 1-quater

  Norme sul contributo unificato: la Corte ha disposto l'eventuale applicazione dell'ulteriore importo a carico della ricorrente pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• La mera esistenza di difformità planimetriche o parziali difformità urbanistiche non è automaticamente causa sufficiente per rifiutare l'esecuzione di un preliminare di vendita: occorre che i vizi oltrepassino la soglia dell'abuso o rendano impossibile la stipula del rogito.
• La normativa sugli abusi edilizi (L. 47/1985) trova applicazione con riguardo alle opere realizzate nei periodi e nei casi previsti dalla legge; per fabbricati anteesistenti la disciplina richiamata potrebbe non essere applicabile come motivo di inadempimento.
• In sede di cassazione le doglianze devono essere specifiche: non sono ammesse censure generiche di carenza di motivazione; è necessario indicare con precisione gli errori di diritto o l'omessa valutazione di un fatto determinante.
• L'onere della prova sull'esistenza di vizi rilevanti che impediscano il perfezionamento del trasferimento grava su chi eccepisce tali vizi; la semplice conoscenza di difformità o la loro segnalazione al comune non implica automaticamente il diritto a non adempiere.
• L'occupante privo di titolo può essere condannato al risarcimento per l'uso dell'immobile (indennità di occupazione), indipendentemente dall'esistenza o meno del certificato di agibilità.
• Difformità catastali parziali possono essere sanate o integrate mediante successiva planimetria o atti integrativi, e non necessariamente impediscono il trasferimento se non incidono sulla sostanza della cosa venduta.