Risoluzione n. 80 del 9/09/2019

Atto di separazione consensuale e agevolazione "prima casa"

La risoluzione affronta il tema della possibile decadenza dai benefici fiscali "prima casa" quando l'immobile, acquistato con agevolazione, viene venduto prima del decorso del quinquennio in esecuzione di un accordo di separazione consensuale omologato dal giudice. Il documento valuta se, in tale ipotesi, resti applicabile la causa ordinaria di decadenza prevista dalla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte I, del d.P.R. n. 131/1986.

Fatti rappresentati dall'istante

L'istante riferisce di aver acquistato con il coniuge, il 25 giugno 2015, un immobile abitativo usufruendo dell'agevolazione "prima casa". Successivamente, il 7 marzo 2018, è intervenuta la separazione consensuale, omologata dal Tribunale, e nell'accordo è stata inserita la clausola di vendita dell'abitazione familiare prima del termine di cinque anni dall'acquisto, con riparto del ricavato al 50 per cento tra i coniugi.

L'immobile è stato poi ceduto a terzi con atto di compravendita del 5 giugno 2018, registrato con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura prevista per gli atti di trasferimento della prima casa. L'istante segnala inoltre di non essere in condizione economica di acquistare un nuovo immobile entro un anno dalla cessione e chiede se, nonostante ciò, possa evitare la decadenza dall'agevolazione fruita nel 2015.

Posizione del contribuente

Il contribuente sostiene di non decadere dal beneficio. Richiama a sostegno l'articolo 19 della legge n. 74/1987, che prevede l'esenzione da imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per gli atti relativi al procedimento di separazione o divorzio, e richiama la relativa finalità di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi. Invoca inoltre l'orientamento della Corte di Cassazione, in particolare l'ordinanza n. 7966 del 21 marzo 2019, per sostenere che anche la cessione a terzi, se effettuata in esecuzione dell'accordo di separazione, non dovrebbe determinare decadenza.

Disciplina della decadenza dalla agevolazione "prima casa"

L'Agenzia richiama la nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986. In base al punto 4 della nota:

• in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, dell'immobile acquistato con i benefici prima casa prima del decorso di cinque anni dall'acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria;
• è dovuta una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte;
• se l'atto è soggetto a IVA, l'ufficio recupera la differenza d'imposta e applica la sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza;
• sono dovuti gli interessi di mora;
• la decadenza non si verifica se, entro un anno dall'alienazione, il contribuente acquista altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

In via generale, quindi, la vendita dell'immobile nel quinquennio senza riacquisto entro un anno comporta la perdita dell'agevolazione.

Esenzione prevista per separazione e divorzio

La risoluzione richiama l'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi ai procedimenti di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere o rivedere gli assegni, sono esenti da imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

Tale disciplina agevolativa è stata estesa anche ai procedimenti di separazione dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 154 del 10 maggio 1999. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 22023 del 21 settembre 2017, ha chiarito che l'esenzione copre gli atti e le convenzioni posti in essere dai coniugi nel momento della crisi matrimoniale per regolare, sotto il controllo del giudice, i rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o al divorzio, inclusi gli accordi che prevedono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di immobili a uno dei coniugi.

Giurisprudenza richiamata sulla decadenza prima casa

La risoluzione si fonda su un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, evidenziando in particolare che:

• con sentenza n. 8104 del 29 marzo 2017, la Cassazione ha affermato che non può derivare la decadenza dall'agevolazione prima casa dalla cessione dell'immobile al coniuge in sede di separazione;
• con ordinanza n. 3753 del 18 febbraio 2014, la Cassazione ha precisato che l'attribuzione della casa coniugale in adempimento di una clausola dell'atto di separazione consensuale non costituisce alienazione rilevante ai fini della decadenza, ma una forma di utilizzazione dell'immobile per la migliore sistemazione dei rapporti tra coniugi;
• con ordinanza n. 7966 del 21 marzo 2019, la Cassazione ha esteso il medesimo principio anche all'ipotesi di trasferimento dell'immobile a un terzo, qualora ciò avvenga in esecuzione degli accordi conseguenti alla separazione personale.

Secondo la Corte, l'articolo 19 della legge n. 74/1987 ha portata generale e non distingue tra atti interni alla famiglia e atti nei confronti di terzi; la sua ratio è quella di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi nella crisi matrimoniale. Recuperare l'imposta per la mancata applicazione dell'agevolazione prima casa significherebbe introdurre, di fatto, una nuova imposizione su un trasferimento immobiliare compiuto in esecuzione dell'accordo tra coniugi, in contrasto con la finalità della norma.

Conclusione dell'Agenzia delle Entrate

Alla luce della normativa e dei precedenti giurisprudenziali richiamati, l'Agenzia conclude che la cessione a terzi di un immobile agevolato prima casa, effettuata in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice e finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale, non comporta la decadenza dal beneficio fiscale.

In proposito, vengono considerati superati i chiarimenti forniti con la circolare n. 27/E del 21 giugno 2012, paragrafo 2.2, nella parte in cui affrontavano le conseguenze fiscali della cessione dell'immobile a terzi.

Indicazione finale

Le Direzioni regionali sono chiamate a vigilare affinché i principi e le istruzioni contenuti nella risoluzione siano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli uffici dipendenti.