Sentenza del 09/07/2019 n. 436 - Comm. Trib. Reg. per il Molise

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza di primo grado, che aveva accolto il ricorso dei contribuenti contro un avviso di rettifica e liquidazione per maggiore imposta di registro. L'Ufficio sosteneva che i giudici avessero erroneamente ritenuto insufficienti i valori OMI utilizzati per rettificare il valore degli immobili, in violazione dell'art. 51, quarto comma, del D.P.R. n. 131 del 1986. Contestava inoltre la validità della sentenza per errata ricostruzione dei fatti ed error in procedendo, con riferimento sia alla perizia redatta prima della compravendita sia alla disponibilità manifestata dall'Agenzia a rideterminare il valore degli immobili.

La decisione

La Commissione ha respinto l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza favorevole ai contribuenti. Ha ritenuto che i valori OMI, pur utilizzabili come elemento di valutazione, siano riferiti all'ordinarietà degli immobili e non possano costituire da soli una prova sufficiente del valore concreto del bene, soprattutto quando questo presenti condizioni di particolare fatiscenza. L'Agenzia avrebbe dovuto considerare le effettive condizioni degli immobili. Sono state inoltre ritenute corrette e adeguatamente motivate le valutazioni del giudice di primo grado sulla perizia e sulla disponibilità dell'Ufficio a rideterminare il valore. L'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese del grado, liquidate in euro 800,00 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 51, quarto comma, del D.P.R. n. 131 del 1986

  "ogni altro elemento di valutazione"

  La norma consente all'Ufficio, nella rettifica del valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro, di utilizzare ulteriori elementi di valutazione, inclusi i valori OMI. Tuttavia, tali valori hanno natura indicativa e devono essere confrontati con le caratteristiche concrete del bene, comprese le sue condizioni conservative.

Massime di principio

• I valori OMI possono essere utilizzati dall'Amministrazione finanziaria come elemento indiziario o di supporto, ma non sono automaticamente determinanti per dimostrare il reale valore di mercato di uno specifico immobile.
• Quando l'immobile presenta caratteristiche anomale rispetto alla media della zona, come grave fatiscenza, degrado o necessità di rilevanti lavori, l'Ufficio deve tenerne conto nella determinazione del valore rettificato.
• Una rettifica dell'imposta di registro deve essere fondata su una valutazione concreta e motivata del bene, non su un'applicazione automatica di valori medi o standardizzati.
• Perizie, documentazione tecnica e altri elementi specifici relativi allo stato dell'immobile possono prevalere sui dati OMI generali, se ritenuti attendibili e adeguatamente valutati dal giudice.
• La sentenza di primo grado non è nulla solo perché considera una perizia o una proposta dell'Ufficio di rideterminazione del valore, se tali elementi sono pertinenti, motivati e non costituiscono l'unico fondamento della decisione.