Cassazione Civile, Sentenza n. 17345/2020 del 19/08/2020

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione per maggiore imposta di registro relativo a permuta (14/07/2009) di un lotto di 1.800 mq in zona B/3 con un immobile da edificare. L'Agenzia aveva rettificato il valore del terreno da €150.000 a €516.000 avvalendosi della relazione di stima e del criterio comparativo ex art. 51 DPR 131/86 usando trasferimenti comparabili del 2007. Il ricorrente contestava: 1) l'illegittimità dell'uso del criterio comparativo per disomogeneità dei trasferimenti; 2) che l'area non era effettivamente edificabile perché inferiore al lotto minimo di 2.000 mq previsto da delibera comunale (e quindi avrebbe dovuto essere valutata con altri parametri); 3) esistenza di vincoli archeologici e paesaggistici e di una prassi di cedibilità solo al proprietario confinante (quindi valore reale inferiore); 4) vizi di motivazione della sentenza di appello e violazione dell'onere della prova a carico dell'Amministrazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la CTR avesse motivato le ragioni della conferma, avendo valutato l'edificabilità in base alla qualificazione PRG e tenuto conto dell'alea della permuta riducendo il valore accertato in primo grado. La Corte ha confermato la corretta applicazione del criterio comparativo ex art. 51 DPR 131/86 (trasferimenti comparabili entro 3 anni e con caratteristiche analoghe) e ha stabilito che l'edificabilità si desume dalla destinazione PRG indipendentemente dalla dimensione del lotto o dall'approvazione regionale degli strumenti urbanistici. I motivi relativi alla valutazione di fatto (cedibilità limitata, reale estensione utile 1.200 mq, vincoli) sono questioni di merito insindacabili in cassazione. Condanna il ricorrente alle spese di lite (liquidate in €4.000,00 oltre spese prenotate a debito).

Norme richiamate

• DPR n. 131/1986, art. 51

  Consente all'Ufficio di effettuare rettifiche della base imponibile mediante criterio comparativo con trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie anteriori non oltre tre anni, purché riguardino immobili di analoghe caratteristiche; la Corte ha ritenuto la sua corretta applicazione.

• DPR n. 131/1986, art. 43, comma 1

  La base imponibile ... a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto ... b) per le permute ... dal valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta...

  Stabilisce che la base imponibile è il valore indicato in atto; il controllo dell'Ufficio deve avere riguardo ai trasferimenti anteriori di beni 'di analoghe caratteristiche' per determinare il valore di mercato.

• Codice di procedura civile, art. 132

  Riguarda l'obbligo di motivazione delle decisioni; la Corte ha ritenuto che la sentenza di appello fosse adeguatamente motivata e non motivata per relationem.

• D.Lgs. n. 546/1992, art. 36

  Norma procedimentale tributaria invocata dal ricorrente in tema di motivazione; la Corte ha ritenuto infondata la critica sulla motivazione della sentenza di appello.

• Costituzione, art. 111

  Richiama il diritto al giusto processo; invocato dal ricorrente insieme alle norme sulla motivazione, ma la Corte non ha ravvisato violazione.

• Codice di procedura civile, artt. 115 e 116

  Norme sul materiale probatorio e sulla valutazione della prova; la Corte ha ritenuto che le argomentazioni probatorie del ricorrente fossero mere allegazioni e che la valutazione di merito non sia sindacabile in cassazione salvo casi tassativi.

• Codice di procedura civile, art. 360, nn. 3 e 5

  Limiti di ammissibilità e sindacato in cassazione: vizio di diritto deve essere specificamente dedotto (n.3); questioni di fatto sono sindacabili solo nei limiti dell'art. 360 n.5. La Corte ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi che non rispettavano tali limiti.

• Codice civile, art. 2697

  Regola l'onere della prova: la Corte ha ricordato che l'onere della prova spetta all'Amministrazione, ma ha ritenuto che l'onere fosse stato assolto in base alla qualificazione PRG e agli atti, e che non vi fosse inversione dell'onere.

Massime di principio

• L'edificabilità rileva, ai fini fiscali, dalla qualificazione urbanistica attribuita al fondo nel PRG: tale qualificazione rende applicabile il criterio di valutazione basato sul valore venale anche se il lotto è di dimensioni inferiori al "lotto minimo" stabilito da altre delibere comunali.
• L'Ufficio può utilizzare il criterio comparativo ex art. 51 DPR 131/86 prendendo a riferimento trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie anteriori non oltre tre anni, purché gli immobili confrontati abbiano caratteristiche analoghe; questo parametro non è vincolante ma indica un riferimento certo.
• Le censure che richiedono la valutazione di fatti o della prova (es. cedibilità solo al confinante, effettiva superficie utile) sono questioni di merito in gran parte insindacabili in Cassazione, salvo errori estremi o violazioni procedurali specifiche.
• Il giudice tributario di merito può, oltre ad annullare o confermare l'atto dell'Amministrazione, riformare la stima dell'Ufficio ("ritocco" del valore) tenendo conto dell'alea contrattuale nelle permute; il contribuente che contesta l'atto deve dunque sindacare altresì la motivazione del giudice di merito.
• Per proporre ricorso per cassazione per violazione di norme di diritto (art. 360, n.3 c.p.c.) è necessario indicare con precisione le affermazioni di diritto della sentenza impugnata che si ritengono in contrasto con la norma; doglianze generiche sono inammissibili.