Sentenza n. 16628/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

La società agricola ricorrente, proprietaria di un fondo confinante, ha impugnato il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Guidonia Montecelio alla società immobiliare per un fabbricato a destinazione mista. Ha dedotto, in via principale e con motivi aggiunti, la violazione della disciplina sulle distanze prevista dall’art. 4 delle NTA del piano particolareggiato CM2 e dall’art. 29 del regolamento edilizio, nonché del D.M. n. 1444/1968; ha contestato l’omessa vigilanza e repressione degli abusi e lamentato difetto di istruttoria, travisamento, sviamento e lesione dell’affidamento. Ha inoltre censurato l’impiego del permesso convenzionato senza la deliberazione comunale ritenuta necessaria, la concentrazione delle funzioni paesaggistiche e urbanistico-edilizie nel medesimo ufficio e le modifiche in corso d’opera, prospettate come variazioni essenziali non assistite dai necessari titoli edilizi e paesaggistici. Il proprietario, altro titolare del permesso, ha proposto ricorso incidentale contro le norme locali sulle distanze, sostenendone l’illegittimità e l’irragionevolezza se interpretate nel senso invocato dalla ricorrente. Il Comune e la società beneficiaria hanno eccepito la tardività delle impugnazioni. I lavori erano stati annunciati con cartello il 17 marzo 2025; l’istanza di accesso documentale è stata presentata il 2 ottobre 2025. La ricorrente ha inizialmente riferito l’avvio dei lavori a marzo 2025 e, successivamente, ha sostenuto che non vi sarebbero stati lavori prima di luglio o settembre 2025.

La decisione

Il TAR ha dichiarato irricevibili il ricorso principale e i due ricorsi per motivi aggiunti, ritenendo tardive le contestazioni contro il titolo edilizio. Per le censure relative all’an dell’edificazione, il termine decorreva dall’inizio dei lavori, reso conoscibile dal cartello del 17 marzo 2025; per le ulteriori doglianze, la ricorrente non ha dimostrato di essersi attivata tempestivamente per acquisire gli atti, pur in presenza di elementi idonei a far sorgere un ragionevole sospetto circa la lesività dell’intervento. Il Collegio ha inoltre ritenuto non giustificato il mutamento, nel corso del processo, dell’allegazione sulla data d’inizio dei lavori e non idonea la documentazione prodotta a dimostrare che gli scavi fossero iniziati successivamente. Il secondo motivo del secondo ricorso per motivi aggiunti, relativo alle asserite variazioni essenziali in corso d’opera, è stato respinto nel merito: la ricorrente non aveva impugnato l’autorizzazione paesaggistica del 21 gennaio 2026 né gli atti relativi alla SCIA in sanatoria e all’accertamento di compatibilità paesaggistica; inoltre, non aveva individuato né provato quali opere integrassero variazioni essenziali, né confutato specificamente le difese della controinteressata. Il ricorso incidentale è stato dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza d’interesse, poiché la questione interpretativa delle norme locali sulle distanze era rimasta assorbita dalla tardività delle impugnazioni principali. Spese integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 40, comma 1, c.p.a.

  il ricorso deve contenere (…) b) l’indicazione dell’oggetto della domanda, ivi compreso l’atto o il provvedimento eventualmente impugnato, e la data della sua notificazione, comunicazione o comunque della sua conoscenza

  L’allegazione del momento in cui il ricorrente ha conosciuto la lesività del provvedimento è elemento rilevante per valutare la tempestività dell’impugnazione; una successiva modifica dell’allegazione, non giustificata e non adeguatamente provata, non consente di superare la tardività.

• art. 64 c.p.a.

  la mancata allegazione della conoscenza del provvedimento, intesa come percezione della sua lesività in base a quanto rammentato supra al paragrafo 1.1., è elemento atto a giustificare la declaratoria di irricevibilità, ove tale conoscenza non emerga aliunde (in questi termini T.A.R. Campania, Napoli, Sez. V, 15 aprile 2020 n. 1376; T.A.R. Lazio, Roma, Sez. IV-ter, 6 marzo 2025, n. 4890), ovvero elemento indiziario idoneo a suffragare, ai sensi dell’art. 64 c.p.a., l’eccezione di irricevibilità

  La mancata allegazione della conoscenza della lesività può giustificare l’irricevibilità se tale conoscenza non risulta altrimenti dagli atti; può inoltre costituire un indizio utile, secondo il principio dispositivo, a sostenere l’eccezione di tardività.

• art. 94 d.P.R. 380/2001

  il fatto che in base all’art. 94 del D.P.R. 380/2001, i lavori non possano essere avviati prima dell’ottenimento dell’autorizzazione sismica, nel caso di specie intervenuta il 29 luglio 2025, non implica necessariamente che la controinteressata – la quale, sin dall’instaurazione del presente giudizio ha affermato che “i lavori sono iniziati nel mese di marzo 2025” (cfr. p. 2 della memoria della società SCAI del 5 dicembre 2025 – si sia attenuta a tale disposizione

  La previsione che vieta l’avvio dei lavori prima dell’autorizzazione sismica non dimostra, da sola, che i lavori non siano stati materialmente iniziati prima del rilascio dell’autorizzazione; occorre accertare in concreto la data d’inizio.

• art. 55, comma 10, c.p.a.

  Con ordinanza n. 630 del 29 gennaio 2026, resa all’esito della camera di consiglio del 26 gennaio 2026, è stata ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti dell’altro titolare del permesso di costruire impugnato, con sospensione interinale degli effetti del detto permesso di costruire.

  La disposizione è richiamata nel contesto della tutela cautelare disposta in via interinale per consentire la corretta integrazione del contraddittorio; non incide sull’esito definitivo, fondato sulla tardività delle impugnazioni.

Massime di principio

• Nell’impugnazione di un titolo edilizio, quando si contesta che l’edificazione non potesse aver luogo, il termine decorre dall’inizio dei lavori; quando si contestano invece le caratteristiche, la consistenza o la finalità dell’opera, rileva il completamento dei lavori o il momento in cui il loro sviluppo consente di percepirne la portata lesiva, ferma la possibilità di provare anche presuntivamente una conoscenza anteriore.
• Il vicino che intenda contestare un intervento edilizio deve esercitare tempestivamente l’accesso alla documentazione quando lo stato dei lavori e gli elementi conosciuti fanno sorgere un ragionevole sospetto di lesività. La mera presentazione di un’istanza di accesso non differisce automaticamente il termine d’impugnazione e non può essere utilizzata per prolungare irragionevolmente l’incertezza sulla sorte del titolo.
• La parte non può modificare in corso di causa, senza adeguata giustificazione e supporto probatorio, la propria allegazione sul momento di conoscenza della lesività o sull’inizio dei lavori, quando la nuova versione contrasti con quanto precedentemente dedotto e con gli elementi documentali disponibili.
• La censura di variazioni essenziali in corso d’opera richiede l’individuazione concreta degli interventi contestati e la dimostrazione della loro rilevanza; non è sufficiente una deduzione generica, soprattutto se non sono impugnati gli atti successivi di assentimento o regolarizzazione e non sono confutate specificamente le difese avversarie.

Come è indicizzato