Sentenza del 18/09/2019 n. 23217 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava la sentenza della CTR Campania che aveva confermato la rideterminazione del valore di un immobile compravenduto per 1.000.000 euro. Deduceva, da un lato, la motivazione apparente o insufficiente della sentenza, in particolare quanto agli elementi di stima e al criterio della media dei valori di mercato; dall'altro, sosteneva che l'avviso di rettifica fosse carente di motivazione perché non indicava beni comparabili, il reddito netto dell'immobile o dati forniti dal Comune, e perché non avrebbe utilizzato congiuntamente i criteri previsti dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto sufficiente la motivazione della sentenza impugnata, che richiamava lo stato locativo, la vetustà, la collocazione al piano sottostrada e la stima dell'Agenzia del Territorio, rilevando inoltre che il valore rideterminato dal giudice di primo grado, pari a 2.100 euro al metro quadrato, era persino inferiore alla media dei valori di mercato rilevati. La Corte ha inoltre chiarito che l'accertamento del maggior valore può fondarsi alternativamente su parametri comparativi, reddituali o su altri elementi di valutazione, inclusa una stima dell'Agenzia del Territorio e le caratteristiche concrete dell'immobile. L'avviso deve indicare il criterio astratto della rettifica, mentre la prova dei presupposti fattuali può essere fornita nel successivo giudizio. Nessuna statuizione sulle spese, poiché l'Agenzia non ha svolto attività difensiva; la ricorrente deve versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36

  La motivazione della sentenza tributaria deve consentire di comprendere gli elementi di fatto e le ragioni giuridiche della decisione; nel caso concreto è stata ritenuta sufficiente.

• Codice di procedura civile, art. 132

  Richiede una motivazione effettiva della sentenza. La Corte ha escluso che la motivazione della CTR fosse apparente o inesistente.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 4

  Individua i motivi di ricorso per cassazione relativi alla violazione di legge e ai vizi della motivazione o della struttura della sentenza.

• Codice di procedura civile, art. 366, comma 1, nn. 4 e 6

  Impone al ricorrente di indicare in modo specifico i motivi e gli atti rilevanti. La Corte ha ritenuto il ricorso carente di autosufficienza sotto questo profilo.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  Consente di rettificare il valore dichiarato di un immobile sulla base di tre categorie alternative ed equipollenti: valori comparativi, reddito netto ritraibile e altri elementi di valutazione. Tra questi ultimi rientrano le stime dell'Agenzia del Territorio e le caratteristiche concrete del bene.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52

  Disciplina la rettifica e la liquidazione dell'imposta di registro. L'avviso deve essere motivato in modo da delimitare la pretesa dell'Amministrazione e consentire al contribuente di difendersi.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto integrale del ricorso, il ricorrente è tenuto al versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Per rettificare il valore di un immobile l'Amministrazione non deve necessariamente utilizzare contemporaneamente tutti i criteri previsti dalla legge: è sufficiente fondare la stima su uno dei parametri alternativi, purché adeguatamente individuato.
• Una stima dell'Agenzia del Territorio può costituire un valido elemento per la rettifica, soprattutto se accompagnata dall'indicazione delle caratteristiche dell'immobile, come destinazione, ubicazione, superficie, vetustà, stato di conservazione e collocazione.
• L'avviso di rettifica deve indicare il criterio utilizzato e gli elementi essenziali della pretesa, ma non deve necessariamente contenere già la prova completa di ogni circostanza fattuale: tale prova può essere sviluppata nel successivo giudizio.
• La motivazione della sentenza è sufficiente quando consente di ricostruire il percorso logico seguito dal giudice, anche mediante il richiamo a documenti e valutazioni già presenti nel processo.
• Chi ricorre in cassazione deve trascrivere e indicare con precisione gli atti, i documenti e le argomentazioni rilevanti; contestazioni generiche o non autosufficienti possono determinare il rigetto del motivo.
• Il contribuente può contrastare la rettifica fornendo elementi concreti riferiti allo stesso criterio estimativo, come comparabili più pertinenti, condizioni locative, difetti dell'immobile, ubicazione, stato di conservazione e reale redditività.