Cassazione Civile, Ordinanza n. 12569/2026 del 04/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, da parte di una società, di un complesso immobiliare nel 1993, gravato da ipoteca iscritta a garanzia di un credito del venditore e poi oggetto di esecuzione immobiliare. In un successivo giudizio promosso dalla società per ottenere l'accertamento della proprietà del compendio per usucapione, emerse che i titoli di provenienza del venditore, risalenti al 1981, non coprivano tutte le porzioni incluse nell'atto di vendita del 1993. Il creditore ipotecario intervenne opponendosi alla domanda, sostenendo che il venditore avesse acquistato l'intero complesso per accessione e che, comunque, le porzioni controverse fossero comprese nei titoli. La Corte d'appello accolse parzialmente la ricostruzione della società, dichiarando l'acquisto per usucapione ordinaria delle porzioni non ricomprese nei titoli del 1981 e, quanto all'opposizione di terzo all'esecuzione, dichiarò cessata la materia del contendere per l'estinzione della procedura esecutiva. Il creditore ipotecario ricorse in Cassazione con tre motivi: 1) violazione delle regole su prova e consulenza tecnica, sostenendo che la prova dell'alienità delle porzioni non fosse stata fornita dalla società e che il consulente avesse supplito indebitamente all'onere probatorio, anche acquisendo documenti non prodotti; 2) violazione degli artt. 934 e 2697 c.c., deducendo che le porzioni superiori erano comprese nel titolo in quanto sopraelevazioni e quindi trasferite con la vendita; 3) vizio di motivazione sull'identificazione delle porzioni e sulla supposta autonomia catastale, denunciando in realtà una rivalutazione del merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha escluso in primo luogo l'efficacia di giudicato della precedente decisione resa nell'opposizione di terzo all'esecuzione, rilevando che in tale giudizio l'accertamento del diritto reale del terzo ha efficacia solo incidentale. Nel merito del primo motivo ha affermato che non vi era anomalia nell'uso della consulenza tecnica, poiché il consulente era stato incaricato di chiarire la portata documentale dei titoli e l'alienità delle porzioni risultava dai titoli stessi, non da elementi estranei alla prova. Ha inoltre dichiarato tardiva la doglianza relativa all'acquisizione di documenti non prodotti, non essendo stato dimostrato che la relativa nullità fosse stata tempestivamente eccepita nei gradi di merito. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato perché il principio di accessione richiamato dal ricorrente riguarda la vendita del terreno con costruzioni sovrastanti, non il trasferimento di porzioni di un complesso immobiliare già articolato su più livelli; l'alienazione di una porzione inferiore non implica automaticamente il trasferimento delle porzioni sovrastanti. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché, sotto la veste del vizio di motivazione, mirava in realtà a ottenere una nuova valutazione del fatto e delle risultanze probatorie, preclusa in sede di legittimità. La Corte ha quindi condannato la ricorrente alle spese e dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 619 c.p.c.

  L'opposizione di terzo all'esecuzione mira solo a sottrarre all'espropriazione il bene sul quale il terzo vanta un diritto reale; l'accertamento del diritto reale ha efficacia soltanto incidentale e non di giudicato.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato come parametro della censura di violazione processuale, ma il motivo è stato ritenuto infondato.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato come parametro della censura sulla prova; la Corte ha ritenuto legittimo l'uso della consulenza tecnica a chiarimento della prova documentale.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo per contestare l'istruzione probatoria; la Corte ha escluso la nullità dedotta.

• art. 194 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo in tema di consulenza tecnica d'ufficio; la Corte ha affermato che la CTU può chiarire la prova documentale, ma le nullità relative vanno eccepite tempestivamente.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Parametro dei motivi di violazione di legge dedotti con il ricorso.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  La censura sul difetto di motivazione è stata ritenuta inammissibile perché tendeva a sollecitare una rivalutazione del fatto.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente in Cassazione deve indicare specificamente dove e come abbia sollevato in modo tempestivo la nullità della CTU nei gradi di merito.

• art. 157, comma 2, c.p.c.

  Le nullità relative devono essere eccepite nella prima difesa o istanza successiva all'atto viziato o alla sua conoscenza.

• art. 346 c.p.c.

  Le eccezioni respinte devono essere riproposte in appello per non ritenersi rinunciate.

• art. 934 c.c.

  Il principio di accessione non giustifica l'estensione automatica della vendita di una porzione inferiore alle porzioni sovrastanti di un complesso immobiliare.

• art. 952 c.c.

  Richiamato solo per il richiamo teorico al diritto di superficie; non è stato ritenuto applicabile alla fattispecie concreta.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato come norma sull'onere della prova; la Corte ha ritenuto che la prova dell'alienità derivasse correttamente dai titoli esaminati tramite CTU.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Norma presupposta per il contributo unificato dovuto sul ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L'opposizione di terzo all'esecuzione consente di far valere il diritto del terzo sul bene aggredito, ma l'accertamento del diritto reale compiuto in quel giudizio ha efficacia solo incidentale e non forma giudicato sostanziale.
• La consulenza tecnica d'ufficio può essere legittimamente utilizzata per chiarire e ricostruire il contenuto di prova documentale già acquisita, senza che ciò integri sostituzione del consulente alla parte onerata della prova.
• Le nullità relative della consulenza tecnica o dell'acquisizione documentale del consulente devono essere eccepite tempestivamente nella prima difesa utile e specificamente riproposte nei gradi successivi; in mancanza, restano sanate.
• Il principio di accessione non comporta che il trasferimento di una porzione inferiore di un complesso immobiliare si estenda automaticamente alle porzioni sovrastanti: occorre verificare l'esatta oggettiva corrispondenza tra titolo e bene trasferito.
• In sede di legittimità è inammissibile la censura che, sotto il pretesto del vizio di motivazione, miri in realtà a ottenere una nuova valutazione delle prove e dei fatti compiuta dal giudice di merito.

Come è indicizzato