Cassazione Civile, Ordinanza n. 34519/2025 del 29/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di due immobili destinati a studio veterinario. I locatori hanno agito per far accertare l’inefficacia del recesso esercitato dai conduttori ai sensi dell’art. 27 L. n. 392/1978 e per ottenere il pagamento dei canoni sino alla scadenza naturale del rapporto; in subordine hanno chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni per opere di ristrutturazione asseritamente abusive e per l’occupazione di spazi estranei al contratto. I conduttori hanno proposto domande riconvenzionali, poi dichiarate inammissibili in primo grado. Il Tribunale ha ritenuto legittimo il recesso, ha accolto solo la domanda risarcitoria dei locatori per danni all’immobile, e ha rigettato il resto; la Corte d’appello ha confermato, rilevando che la dismissione della detenzione non dipendeva da volontà arbitraria dei conduttori ma da esigenze esterne, tra cui la litigiosità tra le parti e le infiltrazioni d’acqua non risolte dal locatore, e ha ribadito che il rifiuto dei locatori di ricevere la riconsegna non era giustificato perché non era stata provata la gravità strutturale dei danni. In Cassazione il locatore ricorrente ha dedotto: 1) omessa pronuncia e violazione dell’art. 112 c.p.c. per mancata considerazione di circostanze fattuali che avrebbero dimostrato l’illegittimità del recesso dei conduttori; 2) violazione delle norme sulla diligenza e sugli obblighi del conduttore e del locatore, sostenendo che i danni arrecati agli immobili erano così gravi da legittimare il rifiuto di ricevere la riconsegna e il diritto a trattenere il bene ex art. 1591 c.c.; 3) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c., sempre in relazione alla gravità dei danni e alle risultanze della consulenza tecnica di parte. La Suprema Corte ha ritenuto i tre motivi inammissibili: il primo perché le doglianze riguardavano non una domanda o eccezione non esaminata, ma la mancata valorizzazione di circostanze di fatto; il secondo perché mirava a ottenere una nuova valutazione del merito sulla gravità dei danni e sulla legittimità del rifiuto di riconsegna; il terzo perché censurava la valutazione di gravità delle risultanze peritali e non l’omesso esame di un fatto storico decisivo, oltre a difettare di autosufficienza. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile con condanna del ricorrente alle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dal locatore. Ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto legittimo il recesso dei conduttori, illegittimo il rifiuto dei locatori di ricevere la riconsegna dell’immobile e non provato il danno da occupazione sine titulo di spazi ulteriori. La Suprema Corte ha inoltre ribadito che la censura di omessa pronuncia non può riguardare la mancata considerazione di semplici circostanze fattuali, che il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. non consente di sollecitare un nuovo giudizio sul fatto o sulla gravità delle risultanze tecniche, e che il ricorso deve essere autosufficiente nel riportare specificamente i passaggi rilevanti delle consulenze e delle critiche mosse. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese di legittimità e sono stati richiamati i presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  Indica il rito applicato alle controversie in materia di locazione.

• art. 27 L. n. 392/1978

  È la base normativa del recesso esercitato dai conduttori nel rapporto di locazione commerciale.

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo quando manchi una decisione su una domanda o eccezione, non quando il giudice ometta di valorizzare singole circostanze di fatto.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Consente di dedurre in cassazione la nullità della sentenza per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Riguarda l’omesso esame di un fatto storico decisivo e non consente di contestare la diversa valutazione del materiale istruttorio o delle consulenze tecniche.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la violazione dei doveri di correttezza nell’esecuzione del rapporto.

• art. 1177 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione agli obblighi di custodia e conservazione della cosa locata.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di obblighi del locatore.

• art. 1587 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di obblighi del conduttore.

• art. 1590 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di restituzione dell’immobile locato nel medesimo stato in cui è stato ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto.

• art. 1591 c.c.

  Il pagamento del canone dopo la cessazione del rapporto presuppone la mora del conduttore nella riconsegna; il locatore può rifiutare la restituzione solo in presenza di gravi danni o innovazioni che rendano necessario un esborso rilevante per il ripristino.

• art. 1220 c.c.

  È richiamato per la mora del creditore quando il locatore rifiuti ingiustificatamente la riconsegna offerta dal conduttore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È richiamato per i presupposti del contributo unificato aggiuntivo in caso di inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Il vizio di omessa pronuncia sussiste solo se il giudice omette di decidere su una domanda o eccezione; non ricorre quando la parte lamenti la mancata considerazione di singoli elementi fattuali o argomentativi.
• La censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere usata per ottenere una rivalutazione del merito, della gravità dei danni o dell’attendibilità delle prove, ma solo per denunciare l’omesso esame di un fatto storico decisivo.
• La consulenza tecnica d’ufficio o di parte non è di per sé un fatto storico ai fini del vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c.; la critica deve individuare specificamente il fatto non esaminato e trascrivere i passaggi rilevanti degli elaborati tecnici.
• Nel rapporto di locazione, il rifiuto del locatore di ricevere la riconsegna può essere legittimo solo quando i danni o le innovazioni apportate dal conduttore siano tali da richiedere opere di ripristino gravose e un esborso significativo, valutati anche in rapporto all’economia del contratto e alle condizioni delle parti.
• Se il rifiuto di riconsegna è ingiustificato, il locatore non può pretendere il pagamento del canone ex art. 1591 c.c. per il periodo successivo all’offerta di restituzione.
• rami

Come è indicizzato