Sentenza del 21/05/2018 n. 2233 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

L'Amministrazione aveva fondato la contestazione del valore dichiarato dell'immobile principalmente sui valori OMI e sui listini FIMAA. Il ricorrente sosteneva che tali valori fossero meramente indicativi e non sufficienti, da soli, a dimostrare che il prezzo o il valore dichiarato fosse incongruo, soprattutto perché il valore era supportato da una perizia asseverata.

La decisione

La contestazione basata esclusivamente o prevalentemente sui valori OMI e sui listini FIMAA non è stata ritenuta sufficiente. I valori OMI rappresentano medie riferite a immobili in condizioni normali e i listini FIMAA utilizzano tipologie e criteri non necessariamente coincidenti; pertanto, entrambi hanno natura orientativa e devono essere corroborati da ulteriori elementi concreti e specifici relativi all'immobile. La presenza di una perizia asseverata rafforza l'insufficienza di tali indicatori generali, in assenza di una motivazione analitica contraria.

Massime di principio

• I valori OMI e i listini delle associazioni immobiliari costituiscono strumenti di orientamento e non prove automatiche del valore effettivo di uno specifico immobile.
• Una rettifica fiscale non può basarsi soltanto su medie di zona o quotazioni generiche: l'Amministrazione deve indicare elementi ulteriori, concreti e riferiti alle caratteristiche del bene.
• La comparazione deve tenere conto di ubicazione, stato di conservazione, consistenza, destinazione, pertinenze, epoca della compravendita e condizioni specifiche dell'immobile.
• Una perizia asseverata non rende il valore dichiarato intangibile, ma impone all'Amministrazione di fornire una motivazione tecnica puntuale per superarla.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe documentare le caratteristiche dell'immobile e conservare perizie, comparabili di mercato e ogni elemento utile a dimostrare la congruità del valore dichiarato.