Sentenza del 23/04/2021 n. 2153 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

il contribuente contestava la qualificazione ai fini IMU/ICI di un'area ricompresa dal piano regolatore generale in una zona destinata a servizi pubblici o di interesse pubblico, sostenendo che tale destinazione escludesse il carattere edificabile e quindi la base imponibile prevista dall'art. 2 del d.lgs. n. 504/1992. La questione verteva su se la destinazione del PRG escluda oggettivamente l'edificabilità o incida solo sulla valutazione del valore venale

La decisione

la Corte ha ritenuto che l'inclusione dell'area in una zona destinata dal PRG a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro sulla determinazione del valore venale (riducendone la misura in ragione della minore attualità delle potenzialità edificatorie), ma non esclude l'oggettivo carattere edificabile ai sensi dell'art. 2 del d.lgs. n. 504/1992. Pertanto l'area può essere considerata edificabile per i fini dell'imposizione, con la conseguente applicazione della disciplina IMU/ICI, pur tenendo conto nella base imponibile della minore commerciabilità/valore effettivo

Norme richiamate

• d.lgs. n. 504/1992, art. 2

  l'art. 2 definisce la nozione di area edificabile; il giudice interpreta tale nozione come oggettiva rispetto alla destinazione PRG a servizi pubblici: la destinazione inciderebbe sul valore venale ma non elimina l'idoneità edificatoria ai fini dell'imposizione

• Cass. n. 23814/2016

  giurisprudenza di riferimento che conferma il principio secondo cui la destinazione urbanistica a servizi influisce sul valore ma non esclude automaticamente l'edificabilità ai fini fiscali

Massime di principio

• La designazione di un'area nel PRG come destinata a servizi pubblici o d'interesse pubblico incide prevalentemente sulla valutazione del valore venale (riduzione per minore attualità delle potenzialità edificatorie) ma non è di per sé sufficiente a escludere l'oggettiva edificabilità prevista dall'art. 2 del d.lgs. 504/1992.
• Per ottenere l'esclusione dall'imponibile è necessario dimostrare l'esistenza di vincoli o provvedimenti che eliminino in modo definitivo e reale la possibilità edificatoria (es. esproprio, vincoli assoluti, provvedimenti adottati che impediscano qualsiasi utilizzazione edificatoria).
• Nelle controversie fiscali sulla base imponibile occorre distinguere tra natura urbanistica/formale della destinazione e la valutazione economica: la prima può non estromettere l'area dall'ambito delle aree edificabili; la seconda riduce il valore di mercato da prendere a riferimento.
• In pratica, il contribuente che contesta la tassazione dovrebbe fornire prove documentali sulla effettiva impossibilità di edificare (atti amministrativi vincolanti, inerzia o scelte pianificatorie irreversibili) mentre l'ente impositore può applicare la disciplina tenendo conto di una riduzione del valore venale per la minore attualità edificatoria.
• Quando si valuta la base imponibile per IMU/ICI su aree ricomprese in zone per servizi, la corretta modalità è calcolare il valore venale attuale tenendo conto della minore commerciabilità, ma non rimuovere automaticamente la qualificazione di 'area edificabile' salvo prova contraria significativa.