Sentenza del 23/04/2021 n. 331 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di liquidazione e sanzioni per revoca delle agevolazioni "prima casa" connesse all'acquisto di un immobile in corso di costruzione. Questione centrale: se il termine di decadenza triennale previsto dall'art. 76, comma 2, DPR n. 131/1986 per richiedere l'imposta decorra dalla registrazione del rogito o dal momento di ultimazione dell'immobile in costruzione (e suo accatastamento). Il ricorrente contestava la sostanziale carenza del presupposto per l'esercizio del potere impositivo, in particolare la mancata ultimazione dell'immobile; l'Agenzia sosteneva invece che il termine triennale decorrente dalla registrazione fosse esteso anche all'accertamento dell'ultimazione dei lavori.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale Abruzzo - sezione di Pescara ha accolto l'appello di B., annullando l'avviso di liquidazione impugnato e compensando le spese di lite. La CTR ha ritenuto fondato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui, per immobili in corso di costruzione acquistati con agevolazioni "prima casa", il termine di decadenza di 3 anni di cui all'art. 76, comma 2, DPR n. 131/1986 decorre dal completamento dell'immobile (ultimazione e accatastamento) e non dalla sola registrazione dell'atto.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico imposte sui redditi e tributi correlati)

  art. 76, comma 2; art. 73, comma 2

  Art. 76 c.2 stabilisce il termine di decadenza triennale per l'esercizio dell'azione dell'Amministrazione in materia di imposte; la CTR interpreta tale termine, quanto alla compravendita di immobile in costruzione con agevolazione prima casa, come decorrente dall'ultimazione dell'immobile e non dalla sola registrazione dell'atto. Art. 73 c.2 richiamato in tema di poteri di rettifica e recupero dell'imposta.

• D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 (IVA) - Tabella A, parte II

  La distinzione tra abitazione di lusso e abitazione non di lusso ai fini dell'applicazione dell'aliquota agevolata per la prima casa è desumibile dalla Tabella A; la decorrenza dal completamento permette all'Amministrazione di verificare l'effettiva natura del bene costruito.

• Cassazione civile, Sez. V, sent. 12.12.2018 n. 32121

  Orientamento di legittimità secondo cui, per immobili in corso di costruzione acquistati con agevolazioni prima casa, il termine triennale di decadenza decorre dal completamento dell'immobile; la CTR si è richiamata espressamente a tale principio.

• Giurisprudenza e decisioni di merito (CTP e CTR)

  CTP Pescara sent. 690/19; CTP Pescara sent. 775/02/2019 (oggetto del giudizio) e successivo appello

  Decisioni di merito hanno affrontato il tema distinguendo tra decorrenza del termine triennale per l'esercizio dei poteri di accertamento e momento in cui l'Amministrazione può verificare la natura dell'immobile; la CTR ha ritenuto corretta la decorrenza dal completamento al fine di evitare pregiudizi al contribuente.

Massime di principio

• Per l'acquisto di un immobile in corso di costruzione con agevolazioni "prima casa", il dies a quo del termine di decadenza triennale per l'Agenzia delle Entrate decorre dall'ultimazione dell'immobile (e dal suo eventuale accatastamento/collaudo), non dalla sola registrazione del rogito.
• La decorrenza dal completamento consente all'Amministrazione di valutare correttamente la natura dell'immobile (se rientra tra le abitazioni di lusso o meno) e quindi la corretta applicazione dell'agevolazione o dell'aliquota ordinaria.
• Il contribuente che acquista immobile in costruzione trova tutela contro ritardi nella ultimazione non imputabili a lui: non si estende indefinitamente il termine di controllo, ma il termine per l'Agenzia decorre dal completamento effettivo dell'opera.
• Per minimizzare il rischio contenzioso è utile che il compratore documenti e conservi la prova delle tempistiche dei lavori, dei certificati di ultimazione, del certificato di abitabilità/collaudo e dell'eventuale accatastamento.
• L'Amministrazione deve esercitare i poteri di accertamento entro tre anni dal completamento per contestare la decadenza delle agevolazioni; comunque la tempestività e la motivazione dell'avviso restano elementi rilevanti.
• In caso di controversia, la giurisprudenza di legittimità favorevole all'interpretazione decorrenza-dal-completamento è riferimento persuasivo: gli uffici finanziari e i giudici di merito possono applicare questo criterio per risolvere casi analoghi.