Cassazione Civile, Ordinanza n. 10334/2026 del 20/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di due delibere assembleari di un condominio veneziano, adottate a maggioranza il 3 dicembre 2015, con cui l'assemblea aveva disposto di incaricare un tecnico di verificare se i valori proporzionali delle unità immobiliari risultanti dalle tabelle millesimali vigenti dovessero essere rivisti in conseguenza di lavori edilizi eseguiti da alcuni condomini. I ricorrenti sostenevano che in realtà le delibere avessero contenuto decisorio e mirassero a revocare o modificare le precedenti tabelle millesimali, con conseguente necessità dell'unanimità, e denunciavano inoltre vizi di motivazione, omesso esame della revoca delle tabelle, errata interpretazione del deliberato, mancata prova dei presupposti per deliberare a maggioranza la revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c., violazione dell'onere della prova e carenza di interesse/legittimazione in relazione a vizi di convocazione di alcuni condomini e al quorum deliberativo.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi, trattati congiuntamente per connessione. Ha condiviso la qualificazione operata dai giudici di merito, secondo cui le delibere non avevano approvato nuove tabelle millesimali né revocato quelle precedenti, ma si limitavano ad affidare un incarico esplorativo a un professionista per verificare l'eventuale incidenza dei lavori eseguiti da alcuni condomini sui valori millesimali. Ha quindi confermato che la deliberazione era legittimamente assunta a maggioranza ai sensi dell'art. 1136, comma 2, c.c. Ha escluso il vizio di motivazione e l'omesso esame del fatto decisivo, richiamando anche la disciplina della doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c. Quanto alle doglianze sulla convocazione di alcuni condomini e sul quorum, ha affermato che i relativi vizi, se esistenti, integrano ipotesi di annullabilità azionabili solo dal singolo pretermesso, sul quale grava l'onere di provarli; inoltre ha rilevato la genericità delle censure sulla costituzione dell'assemblea e sulla formazione della maggioranza. Il ricorso è stato dunque rigettato, senza statuizione sulle spese per mancata attività difensiva degli intimati, ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, c.p.c.

  Richiamato come parametro della dedotta nullità per omessa o carente motivazione della sentenza d'appello.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. per censurare la motivazione della sentenza.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato quale parametro costituzionale della motivazione dei provvedimenti giurisdizionali.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Usato per denunciare la nullità della sentenza per vizio di motivazione o omessa pronuncia.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per denunciare l'omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha escluso la censura anche per effetto della doppia conforme.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per censurare l'erronea ricostruzione e interpretazione del contenuto delle delibere impugnate.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere che la revisione delle tabelle millesimali richiedesse specifici presupposti e non potesse essere deliberata come fatto in concreto a maggioranza.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per contestare l'erronea ripartizione dell'onere della prova sui presupposti della revisione delle tabelle e sulla regolarità della delibera.

• art. 100 c.p.c.

  Invocato in relazione alla dedotta carenza di interesse e legittimazione ad agire sulla convocazione di alcuni condomini.

• art. 1137 c.c.

  Richiamato insieme alle norme sul quorum e all'onere probatorio nell'impugnazione della delibera condominiale.

• art. 1136, comma 2, c.c.

  Applicato dalla Corte per affermare che la delibera, avendo contenuto esplorativo e non decisorio, era validamente approvata a maggioranza.

• art. 1136, comma 6, c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione ai quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea.

• art. 1441 c.c.

  Richiamato per affermare che i vizi procedimentali che rendono annullabile la delibera possono essere fatti valere solo dal soggetto pretermesso.

• art. 1324 c.c.

  Richiamato in relazione alla disciplina applicabile agli atti unilaterali e alla legittimazione all'impugnazione del vizio di convocazione.

• art. 348-ter c.p.c.

  Applicato per escludere il motivo ex art. 360, n. 5, in presenza di doppia conforme fra primo e secondo grado.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In materia condominiale, una delibera che si limiti a conferire a un tecnico un incarico esplorativo o di verifica non ha contenuto decisorio sulla modifica delle tabelle millesimali e può essere adottata a maggioranza, se non approva immediatamente nuove tabelle o una revoca delle precedenti.
• La qualificazione del contenuto della delibera assembleare dipende dal suo effettivo oggetto e non dalla sola prospettazione della parte che la impugna: occorre distinguere tra deliberazione sostanzialmente modificativa e mera decisione istruttoria o preparatoria.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile quando ricorre la 'doppia conforme' e i due gradi di merito si fondano sul medesimo nucleo logico-argomentativo sui fatti principali della causa.
• I vizi di convocazione di singoli condomini integrano, di regola, una causa di annullabilità della delibera e possono essere fatti valere dal solo soggetto pretermesso, sul quale grava l'onere di allegare e provare l'omessa comunicazione.
• Il condomino che impugna la delibera per difetto di quorum costitutivo o deliberativo deve provare la carenza delle maggioranze prescritte, anche con riferimento al valore proporzionale delle unità immobiliari intervenute rispetto all'intero edificio.
• Le censure in cassazione che contestano la ricostruzione del contenuto della delibera o il quorum assembleare devono essere specifiche e puntuali; la genericità della doglianza ne determina l'infondatezza.

Come è indicizzato