Cassazione Civile, Ordinanza n. 03399/2024 del 06/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione dell'Hotel Executive di Milano. La conduttrice ha contestato la validità di una scrittura privata del 13 marzo 2003 che, secondo la sua prospettazione, aveva incrementato illegittimamente il canone in violazione dell'art. 79 L. 392/1978; ha inoltre contestato un'ulteriore scrittura del 2012, ha chiesto la ripetizione di quanto asseritamente pagato in eccesso, e ha domandato la condanna della locatrice al pagamento di una penale per ritardata riconsegna dell'immobile. Le controparti hanno resistito sostenendo che l'aumento del canone fosse giustificato da lavori di miglioria/ristrutturazione dell'immobile, oltre a chiedere in via riconvenzionale indennità/penali per la tardiva riconsegna. In Cassazione la ricorrente ha articolato sette motivi: 1) violazione dell'art. 79 L. 392/1978 per la ritenuta validità dell'aumento del canone a fronte di migliorie e senza adeguata verifica dei requisiti di oggettività e predeterminazione; 2) omessa pronuncia sulla nullità della scrittura del 2012; 3) erronea qualificazione come domanda nuova della subordinata ripetizione dell'indebito in caso di validità dell'accordo del 2003; 4) violazione delle norme su mora del creditore/offerta di restituzione e art. 1591 c.c. per avere la Corte ritenuto giustificato il rifiuto della locatrice di ricevere la riconsegna dell'hotel, poiché una porzione era ancora occupata da un subconduttore; 5) violazione dei criteri di interpretazione contrattuale e dell'art. 79 L. 392/1978 per la mancata accettazione della riconsegna parziale; 6) violazione dell'art. 34 L. 392/1978 per il mancato riconoscimento del diritto di ritenzione dell'immobile sino al pagamento dell'indennità di avviamento; 7) violazione dell'art. 1384 c.c. per il rigetto della domanda di riduzione equitativa della penale per ritardata riconsegna.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso principale. Ha ritenuto inammissibili i primi, secondo, terzo, quarto e quinto motivi, per difetti di specificità, di autosufficienza o perché incentrati su una rivalutazione del fatto non consentita in sede di legittimità; ha ritenuto infondati il primo, quarto, sesto e settimo motivo anche nel merito, confermando che l'aumento del canone poteva essere legittimo se collegato a elementi oggettivi e a un riequilibrio del sinallagma conseguente ai lavori di ristrutturazione, che la riconsegna dell'immobile non era stata completa perché una porzione era ancora occupata da terzi, che il diritto di ritenzione ex art. 34 L. 392/1978 presupponeva la pronta eseguibilità della prestazione del conduttore, e che la penale non doveva essere ridotta in assenza di allegazioni e prova di circostanze idonee a dimostrarne l'eccessività. Il ricorso incidentale condizionato delle controparti è rimasto assorbito. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 79 L. 392/1978

  comma terzo, introdotto dal d.l. 133/2014, per le c.d. grandi locazioni

  Il divieto di patti in deroga non opera, per le locazioni commerciali con canone annuo superiore a 250.000 euro e approvate per iscritto; inoltre un aumento del canone può essere valido se collegato sinallagmaticamente a una maggiore controprestazione e a elementi oggettivi predeterminati, come lavori di ristrutturazione o miglioria.

• art. 32 L. 392/1978

  Nei contratti rientranti nell'ambito ordinario della legge, l'aggiornamento ISTAT incontra il limite quantitativo previsto dalla norma, ma tale limite non opera nelle grandi locazioni richiamate dall'art. 79, comma 3, come modificato.

• art. 447-bis c.p.c.

  Indicata come rito introduttivo della controversia locatizia.

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza di omessa pronuncia è stata dichiarata inammissibile per difetto di specificità e mancata indicazione degli atti in cui la domanda sarebbe stata ritualmente proposta.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente che deduce omessa pronuncia o errore sulla qualificazione della domanda deve indicare e riprodurre il contenuto degli atti processuali rilevanti; in difetto, il motivo è inammissibile.

• art. 1216 c.c.

  Richiamato nel motivo sulla riconsegna dell'immobile, ma la Corte ha ritenuto corretta la valutazione di incompletezza dell'offerta di restituzione.

• art. 1220 c.c.

  L'offerta non formale deve essere seria, completa e tempestiva e porre il bene nella disponibilità effettiva del creditore; una riconsegna parziale non basta a escludere la mora.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede non impone al locatore di accettare una riconsegna solo parziale o comunque non conforme all'obbligo di restituzione integrale del bene.

• art. 1590 c.c.

  obbligo di restituzione del bene nella piena disponibilità del locatore

  La restituzione del bene locato richiede una incondizionata immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore, non essendo sufficiente una mera messa a disposizione formale.

• art. 1591 c.c.

  La mora nella riconsegna e il correlato risarcimento/indennità sussistono quando il conduttore non restituisce integralmente il bene alla scadenza.

• art. 34 L. 392/1978

  Il diritto di ritenzione per l'indennità di avviamento può essere esercitato solo se il conduttore è pronto ad adempiere la propria prestazione di rilascio; non opera quando la riconsegna sia incompleta per la presenza di terzi.

• art. 69, comma 8, L. 392/1978

  Richiamato in combinazione con l'art. 34 per affermare che la ritenzione de iure impedisce la mora solo in presenza dei presupposti di legge.

• art. 1384 c.c.

  La riduzione equitativa della penale è possibile solo se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte o la penale è manifestamente eccessiva, tenendo conto dell'interesse del creditore e sulla base di allegazioni e prova della parte interessata.

• art. 1362 c.c.

  Invocato come criterio ermeneutico contrattuale, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile perché non ha specificato in concreto la violazione dei canoni interpretativi.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato insieme agli altri criteri ermeneutici, senza una censura specifica della loro applicazione.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere una lettura secondo buona fede, ma la censura è stata ritenuta generica.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica la trattazione del ricorso in adunanza camerale.

Massime di principio

• Nei contratti di locazione commerciale, un aumento del canone in corso di rapporto non è nullo se è collegato a una reale modificazione della controprestazione e risulta ancorato a elementi oggettivi predeterminati, idonei a riequilibrare il sinallagma contrattuale.
• L'onere di specificità del ricorso per cassazione impone, quando si deduce omessa pronuncia o domanda nuova, di indicare con precisione gli atti processuali in cui la domanda o l'eccezione sono state formulate; in mancanza, il motivo è inammissibile.
• La censura di violazione di legge non può tradursi in una mera contestazione della ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito: la diversa lettura delle risultanze istruttorie è estranea al vizio di cui all'art. 360, n. 3, c.p.c.
• L'obbligazione del conduttore di restituire l'immobile locato richiede una riconsegna completa e incondizionata, con effettiva rimessione del bene nella disponibilità del locatore; la presenza di un subconduttore o di una porzione ancora occupata rende la riconsegna incompleta.
• Il diritto di ritenzione dell'immobile per l'indennità di avviamento presuppone che il conduttore sia pronto a eseguire integralmente la propria prestazione di rilascio; non è esercitabile se la restituzione è solo parziale.
• La riduzione equitativa della penale ex art. 1384 c.c. richiede allegazione e prova delle circostanze che ne dimostrino l'eccessività e va valutata considerando l'interesse concreto del creditore all'esatto adempimento.

Come è indicizzato