Sentenza del 20/06/2022 n. 238 - Comm. Trib. Prov. Savona

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento IMU 2016 relativo ad aree fabbricabili e a un immobile (fg.21, p.lla 8). La ricorrente contesta il valore imposto basato sulle "tabelle dei valori ai fini della determinazione imponibile delle aree fabbricabili" approvate con delibera comunale (valore applicato €75,20/mq) ritenendolo sovrastimato rispetto al valore effettivo per ragioni di ubicazione, condizioni e interventi obbligatori da realizzare; produce perizia relativa a area confinante con valori inferiori e chiede perizia comunale. Contesta inoltre la qualificazione e l'imposizione riferita al fabbricato fg.21 p.8 e la decorrenza della rendita da assoggettare a tassazione.

La decisione

Il ricorso è stato rigettato. Il giudice ha ritenuto legittimo l'uso dei valori approvati con le delibere comunali (esercizio del potere ex art.59 L.446/1997) come valore presuntivo del valore venale in comune commercio ai sensi dell'art.5 co.5 D.Lgs.504/1992 (reso applicabile all'IMU dall'art.13 co.3 del D.L.201/2011). Tuttavia tale valore è presuntivo e il contribuente poteva contestarlo solo fornendo adeguata prova tecnica del minor valore (perizia specifica sull'area contestata, documentazione tecnica sulle opere necessarie ecc.). La perizia depositata dalla ricorrente riguardava aree limitrofe differenti e non era idonea a superare la presunzione; pertanto l'onere probatorio ex art.2697 c.c. non è stato assolto. Quanto al fg.21 p.8, la rettifica amministrativa già intervenuta (reclamo parzialmente accolto) non è stata efficacemente contestata in giudizio. Spese di lite compensate.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 art.5 co.5

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche

  Stabilisce i criteri tassativi per la determinazione del valore venale delle aree fabbricabili; il valore comunale deve rispettare tali criteri e costituisce presunzione di valore.

• D.L. 6 dicembre 2011, n. 201 art.13 co.3 (conv. L.214/2011)

  Rende applicabili ai fini IMU le disposizioni dell'art.5 del D.Lgs.504/1992 relative al valore venale delle aree fabbricabili.

• Cod. Civ., art.2697

  Attribuisce al soggetto che deduce un fatto in giudizio l'onere di provarlo; applicato qui, grava sul contribuente dimostrare il minor valore venale rispetto al valore presuntivo comunale.

• Legge 23 dicembre 1996, n. 662 (L.446/1997) art.59 lett.g)

  Attribuisce agli enti locali poteri per determinare parametri e valori ai fini tributari, potere esercitato mediante delibere comunali che determinano i valori presuntivi delle aree.

• D.Lgs. 18 agosto 2000, n.267

  Norme sul ruolo e sulla disciplina degli enti locali cui è richiamata la legittimità dell'adozione di delibere comunali per la determinazione di valori.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (es. Sez.5, Sent. n.14385/2010; Cass. Sez.VI 5.7.2017 n.16620)

  Conferma che i criteri indicati dall'art.5 co.5 sono tassativi e che i valori comunali hanno valore presuntivo, superabile solo con adeguata prova tecnica del contribuente; il giudice di merito deve verificare la congruenza del valore rispetto ai parametri normativi.

Massime di principio

• I valori stabiliti con delibera comunale per le aree fabbricabili hanno valore presuntivo e possono essere usati dall'ente per l'accertamento IMU; non hanno tuttavia valore assoluto e possono essere contestati.
• L'onere di provare un minor valore venale rispetto a quello presunto grava sul contribuente (art.2697 c.c.): sono necessarie prove tecniche concrete, preferibilmente perizia di parte specifica sull'area contestata e comparazioni dirette con immobili effettivamente omogenei.
• Peritale o documentazione relativa ad aree limitrofe non perfettamente comparabili è di scarso valore probatorio: i confronti devono riguardare elementi omogenei (ubicazione, indice di edificabilità, oneri di urbanizzazione, opere obbligatorie, destinazione d'uso).
• Richiedere al Comune una perizia non parte del giudizio non è strumento efficace: il Giudice non può imporre al Comune, estraneo al processo, di redigere perizie su iniziativa della parte.
• Le contestazioni sulla classificazione catastale/rendita devono essere supportate dalla documentazione amministrativa proveniente dall'Ufficio del Territorio o da atti che dimostrino la diversa qualificazione e la relativa decorrenza; rettifiche amministrative già intervenute e non impugnate restano efficaci.
• In fase preventiva è consigliabile: 1) chiedere all'ente i criteri e i valori adottati e gli atti esplicativi; 2) incaricare un perito che valuti l'area secondo i parametri di legge (edificabilità, oneri, lavori necessari, comparabili) e produca relazione tecnica dettagliata; 3) valutare la mediazione/amministrativo reclamo prima del contenzioso.