Sentenza del 16/02/2017 n. 675 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la legittimità della rettifica del valore dichiarato nell’atto di compravendita. L’Amministrazione finanziaria aveva utilizzato, quale parametro estimativo, gli indici dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Tuttavia, il semplice richiamo ai valori OMI non è sufficiente: la rettifica deve essere sostenuta da una motivazione concreta, specifica e da un giudizio comparativo che tenga conto delle caratteristiche effettive dell’immobile e delle condizioni della compravendita.

Norme richiamate

• Art. 52 del D.P.R. n. 131/1986

  La norma disciplina i poteri dell’Amministrazione finanziaria nella rettifica del valore degli immobili ai fini dell’imposta di registro. L’esercizio del potere di rettifica richiede una motivazione idonea a rendere comprensibili i criteri e gli elementi utilizzati per determinare il maggior valore.

• Cassazione civile, sentenza n. 20914/2014

  I valori OMI possono costituire elementi indiziari o parametri di riferimento, ma non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il maggior valore dell’immobile.

• Cassazione civile, sentenza n. 14027/2012

  La rettifica del valore immobiliare deve essere adeguatamente motivata e fondata su una valutazione concreta e comparativa, non su un’applicazione automatica di valori medi o presuntivi.

Massime di principio

• I valori OMI hanno funzione orientativa e indiziaria: non costituiscono automaticamente la prova del valore di mercato dell’immobile.
• Un accertamento immobiliare deve spiegare in modo specifico perché il prezzo dichiarato sia incongruo, considerando ubicazione, consistenza, stato, caratteristiche e condizioni della vendita.
• L’Amministrazione finanziaria deve svolgere un giudizio comparativo effettivo, basato su elementi concreti e possibilmente su immobili realmente comparabili.
• Se l’avviso di rettifica si limita a richiamare i valori OMI senza ulteriori elementi e senza adeguata motivazione, può essere contestato per insufficienza motivazionale.
• Il contribuente può contrastare la rettifica producendo documentazione sul reale valore dell’immobile, sulle sue condizioni, su precedenti o successive compravendite comparabili e su eventuali perizie.