Cassazione Civile, Ordinanza n. 02734/2026 del 07/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento per l'anno 2004 emesso nei confronti di una società poi fallita, operante nel settore edilizio, in relazione alla realizzazione e vendita di unità immobiliari inserite in un complesso turistico denominato "Acque Chiare". L'Ufficio contestava: (1) la deduzione dei costi di realizzazione del complesso come costi da reato, ritenendo l'attività riconducibile a fatti penalmente rilevanti; (2) l'applicazione dell'IVA agevolata sulle cessioni delle singole unità immobiliari, sostenendo che l'intervento avesse mantenuto natura turistico-alberghiera e che quindi dovesse applicarsi l'aliquota ordinaria; (3) la mancata regolarizzazione di fatture ricevute dai fornitori; (4) l'indebita detrazione conseguente a note di credito emesse per rinunce all'acquisto. La CTR aveva respinto l'appello dell'Agenzia, ritenendo non deducibili i costi solo in relazione a un reato contravvenzionale non rilevante ai fini della norma sui costi da reato, confermando l'IVA agevolata per le vendite e la correttezza della detrazione sulle note di credito. In Cassazione l'Agenzia ha denunciato: violazione della disciplina sui costi da reato per non avere la CTR considerato l'unicità del disegno criminoso e i delitti di corruzione e truffa; violazione della disciplina IVA sulle aliquote agevolate per avere la CTR valorizzato la destinazione formale e il classamento degli immobili anziché la reale destinazione; violazione dell'art. 26 DPR IVA per avere la CTR ritenuto legittime le note di variazione e la detrazione senza considerare il termine annuale.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, accogliendo il secondo e il terzo, ma nel terzo motivo per ragioni diverse da quelle prospettate dall'Agenzia. In particolare, ha escluso che l'unicità del disegno criminoso consenta di riferire automaticamente ai delitti l'intero ammontare dei costi, dovendo distinguersi tra costi riferibili ai delitti e quelli riferibili alle contravvenzioni. Ha invece cassato la decisione sulla questione IVA relativa alle aliquote sulle cessioni e sugli acquisti, affermando che occorre accertare la reale destinazione dei manufatti e non solo la loro destinazione formale o catastale, considerando anche la legittimità degli atti amministrativi della relativa filiera. Quanto alle note di credito e alla detrazione, ha ritenuto che la CTR avesse errato nel ricondurre la fattispecie al comma 2 dell'art. 26, precisando però che la nota di variazione non può essere emessa sine die e deve comunque rispettare il termine di presentazione della dichiarazione annuale riferita all'anno in cui si verifica il presupposto. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio per il riesame delle questioni accolte.

Norme richiamate

• art. 14, comma 4-bis, L. n. 537 del 1993

  nel testo introdotto dall'art. 8, comma 1, d.l. n. 16 del 2012

  dopo la modifica, l'indeducibilità dei costi da reato opera solo in presenza di un delitto non colposo; le contravvenzioni restano escluse

• art. 8, comma 1, d.l. n. 16 del 2012

  conv. con l. n. 44 del 2012

  ha introdotto una disciplina più favorevole applicabile anche ai rapporti anteriori non esauriti

• art. 44 D.P.R. n. 380 del 2001

  la lottizzazione abusiva, nella specie, è qualificata come contravvenzione e non come delitto

• art. 16 D.P.R. n. 633 del 1972

  l'aliquota IVA ridotta richiede di verificare la reale destinazione del bene, non la sola destinazione formale

• Tabella A, Parte II, n. 21, D.P.R. n. 633 del 1972

  rileva per l'applicazione dell'aliquota agevolata alle cessioni, ma solo se la destinazione effettiva del bene è coerente con il beneficio

• Tabella A, Parte III, n. 127-undecies, D.P.R. n. 633 del 1972

  l'aliquota ridotta si applica soltanto quando l'unità immobiliare è effettivamente destinata ad abitazione

• art. 6, comma 8, D.Lgs. n. 471 del 1997

  il cessionario/committente deve regolarizzare e, se dispone di ulteriori elementi valutativi, verificare anche la coerenza estrinseca della qualificazione fiscale

• art. 26, comma 3, D.P.R. n. 600 del 1973

  invocato dall'Ufficio per sostenere un limite annuale, ma la Corte precisa che il caso va ricondotto al comma 2 se la rinuncia discende da clausola contrattuale

• art. 26, comma 2, D.P.R. n. 633 del 1972

  quando la rinuncia all'acquisto trova fondamento nel contratto, la nota di variazione è ammessa senza necessità di un accordo sopravvenuto; tuttavia non può essere emessa sine die

• art. 5, All. E, L. n. 2248 del 1865

  il giudice tributario può disapplicare gli atti amministrativi illegittimi nella verifica della reale destinazione dei manufatti

Massime di principio

• In tema di costi da reato, dopo la riforma del 2012 l'indeducibilità opera solo per costi riferibili a delitti non colposi; se i fatti comprendono anche contravvenzioni, occorre una verifica analitica della porzione di costi imputabile ai soli delitti, senza automatismi derivanti dalla pretesa unicità del disegno criminoso.
• L'unicità del disegno criminoso non trasforma reati distinti in un unico fatto ai fini fiscali: i singoli reati restano autonomi e i costi vanno imputati alla specifica figura criminosa cui si riferiscono.
• Ai fini dell'IVA sulle cessioni immobiliari e sulle forniture per l'edificazione, la corretta aliquota dipende dalla destinazione effettiva e concreta del bene, non dalla mera qualificazione formale, catastale o dai soli titoli abilitativi, che vanno letti nell'intera catena degli atti amministrativi e, se illegittimi, disapplicati.
• Nella valutazione della regolarità fiscale di un'operazione edilizia, il giudice tributario deve accertare in fatto la reale consistenza e destinazione dei manufatti, potendo superare i provvedimenti amministrativi formali quando non coerenti con la disciplina superiore.
• La nota di variazione per rinuncia all'acquisto è ammessa quando la rinuncia sia prevista contrattualmente e rientri nelle ipotesi di variazione dell'art. 26, comma 2, senza necessità di un successivo accordo tra le parti; resta però necessario rispettare il termine finale di esercizio del diritto alla detrazione nei limiti temporali processuali/fiscali applicabili.

Come è indicizzato