Sentenza del 09/11/2015 n. 310 - Comm. Trib. Prov. Cuneo

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato l'utilizzo dei valori OMI, delle stime dell'Ufficio tecnico erariale, degli annunci immobiliari online e dei mutui concessi per importi superiori al prezzo dichiarato come elementi sufficienti a dimostrare l'occultamento di maggiori corrispettivi. In particolare, ha sostenuto che, ai fini delle imposte sui redditi, l'accertamento deve riguardare il prezzo effettivamente pattuito e non la mera differenza tra il corrispettivo dichiarato e il valore di mercato dell'immobile. Ha inoltre contestato la rettifica analitico-induttiva di una contabilità formalmente regolare, in assenza di ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti.

La decisione

La tesi del contribuente è stata accolta nei suoi principi fondamentali. I valori OMI e le stime dell'Ufficio tecnico erariale non costituiscono, da soli, prova sufficiente di maggiori ricavi o di un prezzo di vendita occulto. Anche gli annunci pubblicitari online e i mutui di importo superiore al valore dichiarato non sono decisivi quando l'immobile necessita di lavori di completamento o quando non dimostrano il prezzo effettivamente pattuito. Per le imposte sui redditi, la rettifica non può basarsi esclusivamente sul valore di mercato, mentre tale valore può rilevare ai fini dell'imposta di registro. In presenza di contabilità formalmente regolare, l'Ufficio deve fornire ulteriori elementi documentali gravi, precisi e concordanti, valutati nel complessivo contesto economico e contabile dell'impresa.

Norme richiamate

• Art. 39, comma 1, lettera d), d.P.R. 600/1973

  rettifica dei redditi d'impresa mediante l'utilizzo di presunzioni, purché gravi, precise e concordanti

  La rettifica di una contabilità formalmente regolare richiede un insieme di elementi presuntivi qualificati e convergenti. Le valutazioni estimative dell'Ufficio tecnico erariale, considerate isolatamente, non sono sufficienti.

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI costituiscono indicatori di supporto e non provano automaticamente il prezzo effettivamente pattuito. Devono essere corroborati da ulteriori circostanze gravi, precise e concordanti.

• Disciplina dell'imposta di registro

  La differenza tra il valore dichiarato e il valore di mercato può assumere rilievo ai fini dell'imposta di registro, che è collegata al valore dell'immobile, ma non consente automaticamente di determinare maggiori ricavi ai fini delle imposte sui redditi.

Massime di principio

• I valori OMI sono presunzioni semplici di carattere indiziario: non possono fondare da soli un accertamento fiscale.
• Per le imposte sui redditi occorre dimostrare il corrispettivo effettivamente pattuito o l'esistenza di maggiori ricavi; il solo valore di mercato dell'immobile non è sufficiente.
• Annunci immobiliari, stime tecniche e importi dei mutui possono essere utilizzati solo se inseriti in un quadro probatorio complessivo e coerente.
• La regolarità formale della contabilità non impedisce l'accertamento induttivo, ma impone all'Amministrazione di fornire elementi ulteriori, gravi, precisi e concordanti.
• La presenza di lavori di completamento, difetti, caratteristiche specifiche dell'immobile o altre condizioni economiche può spiegare una differenza tra valore OMI e prezzo dichiarato.
• La maggiore valutazione dell'immobile può essere rilevante per l'imposta di registro, ma non si trasferisce automaticamente all'accertamento delle imposte sui redditi.