Sentenza del 19/06/2024 n. 472 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria

Esito

La controversia

Il notaio ha applicato le agevolazioni "prima casa" (imposta di registro 2%) per la vendita di un fabbricato in corso di costruzione insistente sul mappale 349 e dei relativi terreni pertinenziali, scomputando altresì un credito d'imposta per riacquisto prima casa. L'Ufficio riteneva invece che l'oggetto fossero terreni (fabbricabili o agricoli) non riconoscendo la pertinenzialità né l'esistenza di un fabbricato in corso di costruzione, e ha emesso avvisi di liquidazione per la maggior imposta e per il recupero del credito d'imposta. Il notaio ha impugnato gli avvisi fornendo documentazione (contratto definitivo e preliminare, perizia asseverata, autorizzazione del Giudice Tutelare, fotografie, indicazione del prezzo separato per fabbricato e terreni) a sostegno che l'immobile era un fabbricato in corso di costruzione alla data del rogito.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza di primo grado che aveva annullato gli avvisi di liquidazione. Il Collegio ha ritenuto provato che, alla data del rogito (13/10/2020), sul mappale 349 sussisteva un fabbricato in corso di costruzione (anche alla luce della presentazione di una SCIA di completamento nel luglio 2020 e della documentazione tecnica e fotografica prodotta). Sulla base di prassi e giurisprudenza consolidata (ricomprendendo la Cass. n. 9150/2000 e la Circolare 19/E/2001), ha confermato che le agevolazioni prima casa si applicano anche ai fabbricati non ultimati purché sussistano i requisiti di legge (Nota II-bis). L'Agenzia è stata condannata alle spese del grado.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 1, Tariffa Parte I (Nota II-bis)

  art. 1, Tariffa Parte I, Nota II-bis

  La Nota II-bis individua le condizioni per fruire delle agevolazioni "prima casa" (imposta di registro al 2%). La Corte ha interpretato che, se le condizioni della Nota II-bis sono soddisfatte, il beneficio si estende anche ai fabbricati in corso di costruzione.

• Circolare Agenzia delle Entrate 19/E/2001

  La circolare conferma l'applicabilità delle agevolazioni anche agli immobili non ultimati, a condizione che siano presenti tutti i requisiti previsti dalla normativa, richiamando la giurisprudenza della Cassazione.

• Cassazione Civile, sentenza n. 9150/2000

  Cass. Civ. n. 9150 del 7 luglio 2000

  La Suprema Corte ha esteso l'applicazione dei benefici "prima casa" ai fabbricati in corso di costruzione; decisione richiamata come consolidamento giurisprudenziale a favore dell'agevolazione anche per immobili non ultimati.

• Codice Civile - art. 2697

  Norma sull'onere della prova. L'Ufficio aveva contestato che il soggetto acquirente non avesse provato la natura di fabbricato in corso di costruzione; il Collegio ha invece ritenuto sufficiente la documentazione prodotta dal notaio per assolvere l'onere probatorio a carico del ricorrente.

• Legge 23 dicembre 1998, n. 448 - art. 7

  Disciplina il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa. Poiché la C.T.R. ha riconosciuto l'applicabilità dell'agevolazione principale, è venuta meno la pretesa dell'Ufficio di recuperare il credito scomputato in atto.

• Risoluzione Agenzia Entrate 86E/2010 (riferimento catastale F/3)

  La categoria catastale F/3 è usata per immobili in corso di costruzione; tuttavia la mancata accatastamento in F/3 non è necessariamente decisiva e non preclude di per sé il riconoscimento delle agevolazioni se altra documentazione attesta lo stato di costruzione.

Massime di principio

• Le agevolazioni "prima casa" (imposta di registro 2%) possono applicarsi anche ai fabbricati in corso di costruzione o non ultimati, a condizione che siano soddisfatti i requisiti della Nota II-bis dell'art. 1, Tariffa Parte I del D.P.R. 131/1986.
• La prova dello stato di costruzione può essere data con una documentazione composita (contratto preliminare/definitivo che descrive l'immobile, perizia asseverata, fotografie, autorizzazioni comunali o SCIA, autorizzazioni del giudice tutelare se necessarie, distinta indicazione del prezzo tra fabbricato e terreni).
• L'assenza di accatastamento nella categoria F/3 non è automatica indicazione che l'immobile sia terreno: la classificazione catastale è elemento rilevante ma non esclusivo; occorre valutare l'insieme probatorio e gli interventi amministrativi (permessi, SCIA, ecc.).
• L'onere della prova è a carico della parte che afferma la circostanza: il contribuente che chiede l'agevolazione deve documentare lo stato dell'immobile; se tale documentazione è sufficiente, l'Ufficio deve fornire elementi contrari per sostenere la pretesa.
• Se l'Ufficio contesta l'agevolazione e notifica avvisi di liquidazione o di recupero di crediti d'imposta, il contribuente/notaio può impugnare gli atti producendo la documentazione tecnica e amministrativa; la giurisprudenza favorisce una valutazione pragmatica basata sul contenuto probatorio complessivo.
• Prassi consigliata (preventiva): in caso di rogito su immobile in corso di costruzione, inserire espressamente nell'atto la qualificazione dell'immobile, allegare la documentazione tecnica e amministrativa utile e, se possibile, indicare la distinta quantificazione del prezzo per l'edificio e per i terreni pertinenziali.