Sentenza del 17/02/2016 n. 424 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile per le imposte di registro, ipotecarie e catastali. L'Ufficio ha ritenuto rilevante il valore venale dell'immobile, anziché il corrispettivo indicato o pagato dalle parti. Il contribuente avrebbe contestato tale criterio, sostenendo la rilevanza del prezzo effettivamente corrisposto, ridotto in ragione di un precedente contratto di locazione di lunga durata tra venditore e acquirente, i cui canoni erano già stati integralmente pagati e che era stato risolto al momento della vendita.

La decisione

La tesi secondo cui la base imponibile debba essere commisurata al valore venale del bene è accolta in linea generale. Il corrispettivo pattuito non costituisce il parametro decisivo, poiché può essere influenzato da rapporti o condizioni personali tra le parti, come la pregressa locazione e l'avvenuto pagamento dei canoni. Tali circostanze possono spiegare un prezzo inferiore, ma non modificano la necessità di determinare la base imponibile in relazione all'effettivo valore di mercato dell'immobile. L'esito processuale formale non è tuttavia ricostruibile, poiché il testo della sentenza non è presente.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte di registro, ipotecarie e catastali

  La base imponibile nelle cessioni immobiliari deve essere determinata facendo riferimento al valore venale o valore di mercato del bene, e non necessariamente al corrispettivo dichiarato o pagato.

Massime di principio

• Nelle controversie sulla base imponibile delle imposte indirette immobiliari, il prezzo contrattuale non è necessariamente determinante: l'Amministrazione può fare riferimento al valore venale effettivo del bene.
• Riduzioni del prezzo derivanti da rapporti pregressi tra le parti, come locazioni di lunga durata, compensazioni o canoni già pagati, non incidono automaticamente sulla base imponibile fiscale.
• Per superare una rideterminazione fondata sul valore di mercato, il contribuente deve fornire elementi concreti e documentati che dimostrino l'effettivo valore economico del bene e l'eventuale presenza di condizioni oggettive che ne riducano il valore.
• La distinzione tra corrispettivo negoziale e valore venale è centrale: il primo riflette l'accordo specifico tra le parti, mentre il secondo rappresenta il valore economico ordinario del bene sul mercato.