Sentenza del 17/02/2016 n. 808 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la tassazione ICI di un terreno originariamente agricolo, divenuto potenzialmente edificabile in seguito all’adozione di una delibera del Consiglio comunale e alla successiva approvazione regionale. La mancata adozione degli strumenti attuativi impediva però di considerare l’edificabilità come pienamente attuale e concretamente esercitabile. Di conseguenza, il valore venale del terreno doveva essere determinato tenendo conto della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, senza applicare automaticamente il valore di un’area immediatamente edificabile.

La decisione

La sentenza afferma che l’edificabilità urbanistica non comporta necessariamente l’applicazione della massima base imponibile. Ai fini ICI, il valore venale deve essere proporzionalmente rideterminato in relazione all’effettiva possibilità di edificare, considerando anche l’assenza o il ritardo degli strumenti attuativi. Pertanto, il tributo può essere dovuto, ma su una base imponibile ridotta rispetto a quella di un terreno con edificabilità pienamente attuale.

Norme richiamate

• Art. 11-quaterdecies, comma 16, D.L. n. 203/2005

  La norma è richiamata nel contesto della qualificazione fiscale delle aree edificabili e della determinazione della relativa base imponibile, da rapportare al valore venale effettivo.

Massime di principio

• La semplice previsione urbanistica di edificabilità non significa automaticamente che il terreno abbia il valore massimo di un’area immediatamente edificabile.
• Nella determinazione dell’ICI, o di tributi analoghi, occorre considerare l’effettiva attualità delle potenzialità edificatorie, inclusa la presenza degli strumenti attuativi necessari.
• Se l’edificazione è solo potenziale o subordinata a ulteriori atti amministrativi, il valore venale può dover essere ridotto proporzionalmente.
• L’assenza di strumenti attuativi non esclude necessariamente il tributo, ma incide sulla quantificazione della base imponibile.
• La valutazione deve essere concreta e riferita alle caratteristiche urbanistiche e alle possibilità effettive di utilizzazione del terreno nel periodo d’imposta.