Sentenza del 17/02/2016 n. 32 - Comm. Trib. Prov. Mantova

Esito

La controversia

La controversia riguardava la cessione di un immobile originariamente qualificato come bene strumentale. Il contribuente sosteneva, in sostanza, che la difficoltà futura di locare l’immobile, dovuta alla sua scarsa appetibilità sul mercato, non fosse sufficiente a modificarne la natura fiscale. L’Ufficio aveva invece ritenuto che tale situazione potesse incidere sulla classificazione del bene, con conseguenze sul trattamento della plusvalenza realizzata mediante la cessione.

La decisione

La tesi secondo cui la difficoltà di locazione avrebbe consentito di riclassificare l’immobile non è stata accolta. La mera scarsa appetibilità dell’immobile nel mercato locatizio non modifica la sua qualificazione originaria come bene strumentale e non consente di trattarlo come bene merce. Di conseguenza, alla cessione si applica l’articolo 86 del d.P.R. n. 917/1986, relativo alle plusvalenze derivanti dalla cessione di beni diversi da quelli destinati alla vendita nell’attività ordinaria.

Norme richiamate

• Articolo 86 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  La norma disciplina le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni relativi all’impresa, inclusi gli immobili strumentali. La sua applicazione non può essere esclusa sulla base della sola difficoltà prospettica di locazione dell’immobile.

Massime di principio

• La classificazione fiscale di un immobile dipende dalla sua effettiva destinazione nell’attività d’impresa e non può essere modificata sulla base di valutazioni meramente prospettiche o economiche, come la difficoltà di locarlo.
• La scarsa redditività, l’obsolescenza commerciale o la ridotta appetibilità sul mercato non trasformano automaticamente un bene strumentale in bene merce.
• Per riclassificare un immobile come bene merce occorrono elementi concreti e coerenti con una destinazione alla vendita nell’ambito ordinario dell’attività d’impresa, non la sola decisione di cederlo o l’impossibilità di ottenere una locazione conveniente.
• In caso di cessione, la plusvalenza deve essere determinata applicando il regime fiscale corrispondente alla natura effettiva del bene al momento della vendita, considerando la destinazione aziendale documentata e non soltanto le difficoltà contingenti del mercato.