Sentenza del 17/02/2016 n. 103 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

La controversia riguardava la tassazione della cessione di un terreno dopo la rideterminazione del relativo valore mediante perizia giurata e il pagamento dell’imposta sostitutiva di affrancamento. Il contribuente sosteneva che il corrispettivo effettivo di vendita fosse inferiore al valore rideterminato in perizia e che, pertanto, fosse emersa una minusvalenza fiscalmente non imponibile. L’Ufficio riteneva invece applicabile l’imposta sulla plusvalenza derivante dalla cessione.

La decisione

La pretesa dell’Ufficio è stata ritenuta infondata. Il valore risultante dalla perizia giurata costituisce il valore fiscale rideterminato, ma non determina automaticamente l’esistenza di una plusvalenza imponibile: se il prezzo di vendita è inferiore a tale valore, si produce una minusvalenza, che non può essere assoggettata all’imposta sostitutiva. In assenza di una plusvalenza e quindi di un’effettiva capacità contributiva, non sussiste il presupposto per la tassazione. La circostanza che l’acquirente fosse un ente locale ha inoltre escluso ulteriori dubbi sull’estraneità dell’operazione all’ambito applicativo dell’art. 68 TUIR.

Norme richiamate

• Art. 68 TUIR

  La norma disciplina la determinazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni. La tassazione presuppone l’esistenza di una plusvalenza effettiva; quando il corrispettivo di vendita è inferiore al valore fiscalmente rideterminato mediante perizia, emerge una minusvalenza non imponibile.

• Imposta sostitutiva di affrancamento mediante perizia giurata

  Il pagamento dell’imposta sostitutiva consente di assumere il valore periziato come nuovo valore fiscale del terreno. Tale valore non obbliga però a tassare la successiva vendita se il corrispettivo è inferiore, poiché in tal caso non esiste una plusvalenza imponibile.

Massime di principio

• La rideterminazione del valore di un terreno mediante perizia giurata rileva come nuovo valore fiscale, ma non garantisce né presuppone l’esistenza di una plusvalenza alla successiva vendita.
• Se il prezzo di cessione è inferiore al valore rideterminato, la differenza costituisce una minusvalenza non assoggettabile a imposta, salvo specifiche disposizioni applicabili al caso concreto.
• La tassazione della cessione richiede un’effettiva capacità contributiva e quindi una plusvalenza imponibile; non è sufficiente che sia stata presentata una perizia o pagata in precedenza un’imposta sostitutiva.
• In caso di vendita a un ente pubblico o locale, la determinazione del corrispettivo da parte di un soggetto istituzionale può rafforzare l’attendibilità del prezzo dichiarato, pur dovendo essere valutata insieme a tutti gli elementi del caso.
• La verifica deve concentrarsi sul confronto tra valore fiscalmente riconosciuto e corrispettivo effettivo di vendita, non sulla sola esistenza dell’affrancamento.