Sentenza del 08/07/2021 n. 3416 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Disputa sull'imputazione ai fini IRPEF dei canoni di locazione non percepiti per morosità in un contratto di locazione commerciale: il contribuente contestava l'assoggettamento a tassazione di canoni non riscossi; l'Amministrazione finanziaria sosteneva che il reddito locativo va individuato in relazione al periodo di vigenza del contratto e che i canoni non percepiti costituiscono reddito tassabile fino a risoluzione contrattuale o convalida dello sfratto.

La decisione

La Corte ha ritenuto applicabile il combinato disposto degli artt. 23 e 24 del d.P.R. 917/1986: il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo si determina in relazione al tempo di vigenza del contratto e i canoni non percepiti per morosità sono tassabili finché non intervenga la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto. Pertanto il ricorso del contribuente è stato respinto e l'accertamento confermato.

Norme richiamate

• d.P.R. 917/1986, art. 23

  Articolo richiamato per identificare la categoria di reddito ('redditi dei fabbricati'); interpretato unitamente all'art. 24 per determinare che il reddito da fabbricati si considera in relazione alla durata e agli effetti del contratto di locazione.

• d.P.R. 917/1986, art. 24

  Stabilisce i criteri di determinazione del reddito dei fabbricati; nella giurisprudenza interpretato nel senso che il reddito locativo si imputi in relazione al periodo di efficacia del contratto e che i canoni, sebbene non riscossi per morosità, rimangono reddito imponibile fino alla cessazione del rapporto o a provvedimento giudiziario che ne accerti la fine.

• Cass. 19240/2016

  Giurisprudenza di riferimento che conferma il principio secondo cui i canoni non percepiti costituiscono reddito tassabile fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto; richiamata come precedente applicabile al caso in esame.

Massime di principio

• Per i contratti di locazione non abitativa (es. commerciali) il reddito da immobili si determina in relazione al periodo di vigenza del contratto: l'imputazione fiscale segue la competenza contrattuale, non la mera riscossione.
• I canoni non percepiti per morosità devono essere considerati reddito tassabile fintanto che il contratto non è stato risolto o non è intervenuto un provvedimento giudiziario di convalida dello sfratto.
• La semplice morosità del conduttore non impedisce l'assoggettamento a tassazione dei canoni; il contribuente che intenda escludere tali importi dalla base imponibile deve documentare la risoluzione effettiva del rapporto o la convalida giudiziale dello sfratto.
• Per limitare rischi di accertamento, il locatore dovrebbe produrre e conservare atti che dimostrino la perdita definitiva del credito (sentenze, atti di sfratto con convalida, transazioni, attestazioni di insolvenza), poiché solo tali elementi escludono l'imputazione fiscale.
• In sede di pianificazione fiscale e contabile occorre distinguere tra principio di competenza (imputazione) e incasso: eventuali recuperi successivi di canoni già tassati richiedono valutazione fiscale separata (anno di incasso, eventuali meccanismi di rettifica o tassazione integrativa).