Cassazione Civile, Ordinanza n. 30975/2023 del 07/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla pretesa del condominio di far accertare la proprietà esclusiva di una porzione di terrazzo/lastrico solare adiacente all'appartamento dei convenuti, con conseguente rilascio dell'area e ripristino dello stato dei luoghi. I proprietari dell'appartamento hanno contestato la domanda, deducendo in via principale di essere proprietari dell'intera superficie del terrazzo; in subordine, di avere il diritto di uso della terrazza ai sensi dell'art. 1102 c.c.; inoltre hanno chiesto il rimborso delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, sostenendo che riguardassero parti comuni. Nel corso del giudizio si è discusso anche della legittimazione dell'amministratore del condominio a proporre l'azione, poi ratificata dall'assemblea. Nel ricorso per cassazione avverso la sentenza resa in sede di rinvio, i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 948 c.c. perché il condominio, per la rivendicazione, avrebbe dovuto dare prova piena della proprietà risalendo a un acquisto a titolo originario; 2) violazione dell'art. 132 c.p.c. e dell'art. 116 c.p.c. per asserita carenza di motivazione sul percorso logico della declaratoria di proprietà condominiale; 3) violazione dell'art. 1102 c.c. per il rigetto della domanda subordinata di uso esclusivo/utilizzo dell'intera terrazza; 4) omesso esame di un fatto decisivo, relativo alla possibilità per la venditrice di introdurre limitazioni al diritto di uso con atto successivo alla nascita del condominio; 5) nullità della sentenza per motivazione apparente o inesistente; 6) violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per la condanna integrale alle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi relativi alla rivendicazione, osservando che il titolo originario richiamato nella sentenza di merito conteneva un'espressa indicazione della proprietà condominiale del lastrico solare e della sua impraticabilità, con uso limitato secondo le determinazioni dell'amministrazione condominiale, in coerenza con la planimetria e senza elementi contrari nei trasferimenti successivi. Ha affermato che, in materia condominiale, la presunzione di comunione dei beni ex art. 1117 c.c. dispensa il condominio dalla probatio diabolica e pone a carico di chi rivendica la proprietà esclusiva l'onere di superarla. Ha inoltre escluso la fondatezza della domanda di uso ex art. 1102 c.c., rilevando che l'uso esclusivo della superficie del lastrico sarebbe incompatibile con la funzione di copertura e con la potenziale utilizzazione da parte degli altri condomini, oltre che con le limitazioni risultanti dal titolo e dal regolamento condominiale. È stata infine confermata la condanna alle spese, ritenendo corretta la valutazione della soccombenza complessiva dei ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  Nell'azione di rivendicazione il deducente deve provare il proprio diritto; nel caso concreto la prova del condominio è stata ritenuta soddisfatta attraverso il titolo originario e la documentazione di provenienza, senza necessità di risalire a un acquisto a titolo originario in senso assoluto quando il bene risulti originariamente riservato alla proprietà condominiale.

• art. 1102 c.c.

  L'uso della cosa comune è consentito anche in forma più intensa, ma solo se compatibile con il pari uso potenziale degli altri partecipanti e con la destinazione del bene; nel caso del lastrico solare l'uso esclusivo preteso dai ricorrenti è stato ritenuto incompatibile con la funzione di copertura e con l'accesso/uso condominiale.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale dispensa il condominio dalla prova piena della titolarità e pone a carico del condomino che invochi la proprietà esclusiva l'onere di vincere la presunzione.

• art. 1130 c.c.

  L'amministratore è autonomamente legittimato soltanto agli atti meramente conservativi e gestionali.

• art. 1131 c.c.

  Per le azioni reali contro singoli condomini o terzi, che eccedono gli atti conservativi, l'amministratore può agire solo previa autorizzazione dell'assemblea; nel caso concreto la ratifica assembleare a maggioranza è stata ritenuta sufficiente.

• art. 1136 c.c.

  La ratifica/autorizzazione assembleare per l'azione reale del condominio è valida con la maggioranza qualificata prevista dalla norma, non essendo richiesta l'unanimità.

• art. 1141 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di possesso, ma non ritenuto decisivo nel caso concreto.

• art. 1142 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti sulla presunzione di possesso intermedio, ma non accolto.

• art. 112 c.p.c.

  La sentenza non può attribuire più di quanto domandato né pronunciare su domande non proposte; tuttavia la censura è stata ritenuta infondata perché la motivazione di rinvio era adeguata e il tema dell'uso ex art. 1102 c.c. era stato effettivamente esaminato.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla valutazione della prova e alle circostanze non contestate.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla valutazione delle prove documentali e al preteso difetto di motivazione; la Corte ha ritenuto sufficiente e coerente l'apprezzamento compiuto dal giudice di merito.

• art. 132 c.p.c.

  La sentenza impugnata è stata ritenuta munita di motivazione esistente, non apparente e logicamente coerente.

• art. 360 c.p.c.

  Norma processuale utilizzata come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge, nullità della sentenza e omesso esame di fatto decisivo.

• art. 91 c.p.c.

  La condanna alle spese segue la soccombenza complessiva dei ricorrenti.

• art. 92 c.p.c.

  Non sussistevano ragioni per compensare le spese; la liquidazione integrale a carico dei ricorrenti è stata confermata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di ricorso respinto.

Massime di principio

• In materia di condominio, quando un bene comune o presunto comune è contestato da un singolo condomino, chi ne afferma la proprietà esclusiva deve fornire la prova idonea a superare la presunzione legale di comunione, senza poter pretendere che il condominio dimostri una catena completa di acquisti a titolo originario in termini assoluti.
• L'azione reale proposta dall'amministratore del condominio oltre gli atti meramente conservativi richiede l'autorizzazione assembleare; la ratifica approvata con la maggioranza richiesta dalla legge è sufficiente a sanare l'iniziativa processuale.
• Il giudice non può introdurre d'ufficio una diversa azione petitoria/possessoria non proposta dall'attore; tuttavia, se la domanda effettivamente dedotta e scrutinata è quella petitoria, la decisione resta valida quando la motivazione chiarisca il titolo di proprietà e il superamento delle censure dei convenuti.
• L'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non legittima un godimento esclusivo incompatibile con il pari uso potenziale degli altri condomini o con la destinazione funzionale del bene, specie quando il bene serve da copertura dell'edificio.
• La motivazione è soltanto apparente quando manca il percorso logico-giuridico minimo; non è tale quando il giudice di rinvio espone, in modo coerente, le ragioni documentali e giuridiche poste a base della decisione.
• La soccombenza va valutata in senso complessivo sull'esito finale della lite; la circostanza che in un precedente grado vi sia stato accoglimento reciproco di singoli motivi non impedisce la condanna integrale alle spese se il ricorrente risulta definitivamente soccombente.

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