Cassazione Civile, Ordinanza n. 33190/2025 del 18/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale relativo a un complesso immobiliare di proprietà della società ricorrente, ubicato in Pomezia e censito in categoria D. L’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato in aumento la rendita catastale rispetto a quella proposta dalla società tramite modelli DOCFA, ritenendo non applicabile lo scorporo della componente impiantistica previsto dalla legge n. 208 del 2015. La contribuente aveva contestato in appello e poi in cassazione: 1) la motivazione dell’avviso, ritenuta insufficiente perché basata su prontuari di settore non allegati né messi a disposizione; 2) la mancata instaurazione di un contraddittorio preventivo e l’assenza di sopralluogo; 3) la violazione della disciplina introdotta dalla legge n. 208 del 2015 sullo scorporo degli impianti funzionali al processo produttivo, sostenendo che la componente impiantistica fosse stata legittimamente esclusa dai DOCFA e dovesse essere sottratta alla stima catastale. La società sosteneva inoltre che gli impianti fossero funzionali all’attività d’impresa svolta nel compendio, anche se l’immobile era concesso in godimento a terzi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché l’avviso di accertamento catastale risultava congruamente motivato, essendo sufficiente, nella procedura DOCFA, l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando la contestazione investe soltanto una diversa valutazione tecnica degli stessi elementi di fatto; nel caso concreto l’atto richiamava anche una relazione di stima che rendeva comprensibili le ragioni della rettifica. Ha ritenuto infondato il secondo motivo perché, in materia catastale e per immobili di categoria D, la determinazione della rendita può avvenire sulla base della documentazione disponibile senza obbligo di sopralluogo, e non sussiste un generalizzato obbligo di contraddittorio preventivo, trattandosi di tributi non armonizzati; inoltre, nei DOCFA spetta al contribuente indicare gli elementi da escludere dalla stima. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una rivalutazione del merito e delle prove sotto la veste della violazione di legge; la Corte ha comunque osservato che, nel merito, la legge n. 208 del 2015 esclude dalla stima solo macchinari, congegni, attrezzature e impianti funzionali allo specifico processo produttivo, e nel caso concreto i giudici di merito avevano accertato che non era stata fornita prova dell’esistenza di componenti impiantistiche effettivamente scorporabili. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna alle spese e con l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato come vizio di violazione di legge, ma la Corte ha rilevato che il terzo motivo mascherava in realtà una richiesta di rivalutazione del merito e delle prove.

• art. 3 L. 241/1990

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l’insufficienza della motivazione dell’avviso, ma la Corte ha ritenuto la motivazione adeguata secondo i criteri propri dell’accertamento catastale.

• artt. 7, 10 e 12 L. 212/2000

  Richiamati per contestare la motivazione e il contraddittorio, ma la Corte ha escluso che nella fattispecie vi fosse un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo.

• art. 7, comma 5-bis, D.Lgs. 546/1992

  Richiamato dalla ricorrente in relazione ai poteri istruttori e al diritto di difesa; la Corte ha precisato che tali poteri non sono utilizzabili in modo esplorativo per ricercare elementi non dedotti dalle parti.

• art. 24 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente a tutela del diritto di difesa; la Corte ha ritenuto comunque sufficiente la motivazione dell’atto e non necessaria una partecipazione procedimentale ulteriore.

• artt. 54 e 61 D.P.R. 1142/1949

  Richiamati per sostenere la necessità di sopralluogo e contraddittorio preventivo; la Corte ha escluso che tali formalità costituiscano condizione di legittimità dell’atto catastale.

• art. 34 D.P.R. 917/1986

  Richiamato quale base della stima diretta degli immobili di categoria speciale e particolare.

• art. 37 D.P.R. 917/1986

  Richiamato per confermare il criterio di attribuzione della rendita alle unità immobiliari speciali.

• art. 1, commi 21 e 22, L. 208/2015

  La Corte ha ribadito che la rendita catastale degli immobili di categoria D ed E va determinata considerando suolo, costruzioni ed elementi strutturalmente connessi, ma escludendo i macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo; lo scorporo richiede che il contribuente indichi e provi gli elementi da escludere.

• art. 1 quinquies D.L. 44/2005

  Richiamato dalla ricorrente come disciplina previgente che includeva nella stima anche la componente impiantistica, ma la Corte ha valorizzato il sopravvenuto mutamento normativo del 2015.

• D.M. n. 701/1994

  Richiamato come regolamento che disciplina la presentazione degli atti di aggiornamento catastale ai fini della rideterminazione della rendita.

• art. 7 D.P.R. 604/1973

  Richiamato in giurisprudenza per confermare che l’amministrazione può fondare il classamento sulle risultanze documentali disponibili.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Applicato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  Richiamato quale norma integrativa della disciplina sul contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Nel classamento catastale tramite procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso è soddisfatto con l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando l’ufficio non contesta i fatti dichiarati dal contribuente ma si limita a una diversa valutazione tecnica degli stessi.
• Se la contestazione riguarda immobili di categoria D o comunque immobili a destinazione speciale, l’amministrazione può determinare la rendita sulla base delle risultanze documentali disponibili, senza che il sopralluogo preventivo costituisca requisito di legittimità dell’atto.
• In materia catastale, che non attiene a tributi armonizzati, non esiste un obbligo generalizzato di contraddittorio endoprocedimentale; il contraddittorio assume rilievo solo nei casi in cui la disciplina o la fattispecie concreta lo richiedano specificamente.
• Lo scorporo dalla rendita catastale, ai sensi della legge n. 208 del 2015, presuppone la prova della sussistenza di macchinari, congegni, attrezzature o impianti funzionali allo specifico processo produttivo; grava sul contribuente l’onere di indicare e dimostrare gli elementi da escludere.
• In sede di legittimità non è consentito censurare la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito sotto la veste della violazione di legge, quando si mira in realtà a ottenere una nuova ricostruzione dei fatti.
• Il giudice tributario non può utilizzare i poteri istruttori in modo esplorativo per individuare d’ufficio elementi di fatto non dedotti dalle parti e non indicati negli atti DOCFA.
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