Sentenza del 29/05/2015 n. 1164 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione del reddito derivante da un immobile di interesse storico-artistico concesso in locazione. L'Ufficio sosteneva che il regime previsto dall'art. 11, comma 2, della legge n. 413/1991 non fosse applicabile perché la società, nel periodo interessato, non era ancora proprietaria dell'immobile, ma ne era soltanto utilizzatrice in forza di un contratto di leasing. La questione richiedeva inoltre di distinguere gli immobili d'impresa qualificabili come beni strumentali o beni-merce dagli immobili patrimoniali. Per questi ultimi può operare il criterio catastale agevolato, mentre i ricavi derivanti dalla locazione di beni strumentali o beni-merce concorrono ordinariamente alla formazione del reddito d'impresa.

La decisione

La decisione ha accolto l'appello dell'Ufficio, ritenendo che l'immobile detenuto dalla società in leasing fosse un bene strumentale all'esercizio dell'impresa e non un bene patrimoniale. Di conseguenza, non era applicabile il criterio agevolato di determinazione del reddito basato sulla più bassa tariffa d'estimo delle abitazioni della zona censuaria. È stato inoltre chiarito che, in generale, il regime speciale per gli immobili storico-artistici non dipende dalla destinazione abitativa, dalla locazione a terzi o dalla categoria catastale, né introduce una distinzione tra proprietario e titolare di leasing; tuttavia, per gli immobili posseduti nell'ambito di un'impresa, prevale la loro qualificazione fiscale come beni strumentali, beni-merce o beni patrimoniali. Il successivo riscatto dell'immobile non modifica la qualificazione riferita al periodo d'imposta oggetto di contestazione.

Norme richiamate

• Art. 11, comma 2, legge 30 dicembre 1991, n. 413

  L'imponibile relativo agli edifici di interesse storico o artistico è determinato con riferimento alla più bassa delle tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è situato il fabbricato.

  La norma introduce un regime speciale di determinazione del reddito, non limitato ai soli immobili abitativi o non locati. Tuttavia, nell'ambito dell'attività d'impresa, il criterio catastale agevolato opera per gli immobili qualificabili come beni patrimoniali e non per quelli strumentali o beni-merce.

• Articoli 87 e 90 del TUIR, d.P.R. 917/1986

  Le disposizioni sono richiamate per distinguere la disciplina fiscale dei beni d'impresa, compresi gli immobili strumentali, i beni-merce e gli immobili patrimoniali, ai fini della determinazione del reddito.

• Art. 3, legge 1 giugno 1939, n. 1089, oggi d.lgs. 42/2004

  Individua il riconoscimento dell'interesse storico o artistico dell'immobile, presupposto oggettivo per l'applicazione della disciplina speciale.

• Risoluzione Agenzia delle Entrate 3 agosto 2006, n. 99/E

  È richiamata quale orientamento amministrativo in materia di trattamento fiscale degli immobili di interesse storico-artistico detenuti nell'ambito dell'attività d'impresa.

Massime di principio

• Per applicare il regime fiscale speciale degli immobili storico-artistici non è normalmente decisivo che l'immobile sia abitativo, locato o inserito in una specifica categoria catastale; è però essenziale determinarne la qualificazione fiscale nell'ambito dell'impresa.
• Gli immobili d'impresa devono essere distinti tra beni strumentali, beni-merce e beni patrimoniali. Il criterio catastale agevolato è riferibile, in linea generale, ai beni patrimoniali, mentre i ricavi dei beni strumentali o dei beni-merce seguono le regole ordinarie del reddito d'impresa.
• La mera titolarità di un contratto di leasing, anziché della proprietà formale, non esclude automaticamente il regime applicabile agli immobili storico-artistici; tuttavia, l'utilizzo dell'immobile nell'attività d'impresa può comportarne la qualificazione come bene strumentale.
• Il successivo esercizio del diritto di riscatto non retroagisce sul periodo d'imposta contestato: la qualificazione dell'immobile deve essere valutata con riferimento alla situazione e alla funzione economica esistenti in quel periodo.
• In casi analoghi occorre verificare congiuntamente il vincolo storico-artistico, il soggetto che produce il reddito, la natura dell'attività esercitata e la funzione concreta dell'immobile, senza basarsi soltanto sulla proprietà formale o sulla categoria catastale.