Sentenza del 09/10/2019 n. 25247 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato gli avvisi di accertamento relativi agli anni 2010 e 2011, sostenendo che il valore imponibile dell'area edificabile fosse stato determinato illegittimamente sulla sola base del prezzo indicato nel contratto di compravendita del 2011, senza applicare o esplicitare i criteri previsti dall'art. 5 del D.lgs. 504/1992. Ha inoltre contestato il difetto di motivazione degli avvisi, l'assenza di prova del valore venale da parte del Comune e l'errata mancata riduzione delle sanzioni alla metà del minimo.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso della società. Ha ritenuto legittimo utilizzare il prezzo di vendita quale valore venale in commercio dell'area quando tale valore sia direttamente riferibile al terreno oggetto di accertamento, poiché il prezzo concordato dalle parti costituisce un parametro concreto e presuntivamente tiene conto dei fattori indicati dall'art. 5 del D.lgs. 504/1992. La motivazione degli avvisi è stata considerata sufficiente e chiara. È stata inoltre confermata la mancata ulteriore riduzione delle sanzioni, non essendo state dimostrate specifiche ragioni giustificative. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro oltre accessori e rimborso forfetario, nonché al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, D.lgs. 504/1992

  Il valore imponibile delle aree fabbricabili è costituito dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo a vari elementi, tra cui zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di eventuali lavori di adattamento e prezzi medi rilevati sul mercato.

  I parametri previsti dalla norma devono essere utilizzati per stimare il valore venale quando non esista un valore direttamente riferibile al terreno. Se il terreno è stato venduto e il prezzo è congruo o definitivamente accertato, il prezzo di compravendita può rappresentare direttamente il valore venale in commercio.

• Art. 7 legge 212/2000

  Gli atti tributari devono essere motivati, indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa. Nel caso concreto, il riferimento al valore di mercato coincidente con il prezzo di vendita è stato ritenuto sufficientemente chiaro.

• Art. 3 legge 241/1990

  Impone la motivazione dei provvedimenti amministrativi. La motivazione può essere sintetica quando il criterio utilizzato dall'amministrazione è immediatamente comprensibile e concretamente riferibile al bene.

• Art. 1, comma 162, legge 296/2006

  Richiede che gli avvisi di accertamento tributario espongano gli elementi e i criteri posti a fondamento della pretesa. La Corte ha ritenuto tale requisito rispettato mediante l'indicazione del valore di mercato coincidente con il prezzo di vendita.

• Art. 2697 c.c.

  Distribuisce l'onere della prova tra le parti. L'utilizzo del prezzo di vendita, ritenuto congruo e riferibile al terreno, è stato considerato sufficiente fondamento della determinazione comunale; la contribuente non ha provato una divergenza tra prezzo e valore di mercato.

• Art. 7, comma 4, D.lgs. 472/1997, come modificato dall'art. 1, comma 133, legge 208/2015

  Consente la riduzione delle sanzioni in presenza di circostanze giustificative. La mera contestazione della legittimità della base imponibile, risultata infondata, non costituisce motivo sufficiente per ottenere un'ulteriore riduzione.

• Art. 13, commi 1-bis e 1-quater, DPR 115/2002

  Prevede, in caso di rigetto integrale del ricorso, il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• Per la tassazione ICI delle aree edificabili, il prezzo di una compravendita riferita allo stesso terreno può essere utilizzato come valore venale in commercio, anche senza una dettagliata ricostruzione separata di ciascun parametro previsto dall'art. 5 del D.lgs. 504/1992.
• L'utilizzo del prezzo di vendita è particolarmente solido quando la compravendita è prossima al periodo d'imposizione, il prezzo appare congruo e non è stata dimostrata una divergenza rispetto al valore di mercato.
• Il contribuente che contesta il valore accertato non può limitarsi ad affermare che il prezzo contrattuale non coincide con il valore venale: deve fornire elementi concreti, come perizie, comparabili di mercato, vincoli urbanistici, oneri o condizioni particolari che incidano sul valore.
• Un avviso di accertamento può essere adeguatamente motivato anche in forma sintetica se indica chiaramente il valore attribuito, il criterio utilizzato e il collegamento tra tale valore e il bene tassato.
• La riduzione delle sanzioni non consegue automaticamente alla contestazione dell'accertamento; occorrono circostanze specifiche e provate, diverse dalla mera ritenuta illegittimità della pretesa tributaria.
• In caso di rigetto del ricorso, il contribuente può essere condannato alle spese processuali e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.