Cassazione Civile, Ordinanza n. 25768/2026 del 24/09/2026

Esito

La controversia

La conduttrice aveva convenuto in giudizio l’INPS, locatore dell’immobile, e la società di gestione, chiedendo il risarcimento dei danni non patrimoniali causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, che avevano compromesso il godimento dell’abitazione, in particolare della cucina e del bagno. Nel corso del giudizio le infiltrazioni erano state eliminate dal condominio; il Giudice di pace aveva dichiarato cessata la materia del contendere su tale profilo e condannato l’INPS e la società al risarcimento dei danni non patrimoniali. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 15801/2022 depositata il 14 ottobre 2022, aveva accolto l’appello dell’INPS e riformato la decisione, ritenendo che la conduttrice non potesse esercitare contro l’ente un’azione di esatto adempimento per eliminare infiltrazioni provenienti da una parte condominiale della quale l’INPS non era proprietario e che i danni non patrimoniali non fossero adeguatamente provati. La conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione del diritto di difesa e degli artt. 281-sexies e 352 c.p.c., perché all’udienza del 14 ottobre 2022, fissata per la precisazione delle conclusioni e la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., il giudice aveva disposto la discussione orale e pronunciato la sentenza, benché le parti non fossero presenti; 2) violazione degli artt. 1575, 1576 e 1578 c.c., sostenendo che, per le infiltrazioni sopravvenute durante la locazione, la conduttrice aveva titolo per rivolgersi al locatore e che l’art. 1578 c.c. non riguardasse soltanto vizi presenti alla consegna; contestava inoltre che la conduttrice potesse agire contro un terzo; 3) errore processuale nell’individuazione del condominio come soggetto responsabile, assumendo che, al momento della notificazione dell’atto introduttivo, il condominio non esistesse ancora e lo stabile fosse interamente di proprietà dell’INPS.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso e ha condannato la ricorrente a rifondere a ciascuna delle due parti controricorrenti le spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 3.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario e accessori di legge. Ha inoltre dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, se dovuto, dell’ulteriore contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non ricondotto in modo specifico a una delle ipotesi dell’art. 360 c.p.c. e perché non indicava il concreto pregiudizio arrecato al diritto di difesa; la Corte ha aggiunto che la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. poteva svolgersi anche in assenza di una parte, che aveva scelto di non comparire. Il secondo motivo è stato rigettato nel merito: la compromissione del godimento per infiltrazioni strutturali è stata ricondotta alla disciplina dei vizi della cosa locata, applicabile anche quando il vizio emerga dopo la conclusione del contratto; l’art. 1576 c.c. riguarda invece gli inconvenienti eliminabili con opere di manutenzione. La Corte ha inoltre ritenuto infondata la contestazione circa l’azione contro il terzo, potendo il conduttore agire direttamente contro chi arrechi illecitamente pregiudizio al godimento senza vantare diritti sul bene. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché introduceva una questione non risultante dalle doglianze svolte in appello e mirava a ottenere una nuova valutazione dei fatti, senza elementi idonei a provare la data di costituzione del condominio.

Norme richiamate

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  Essi infatti non sono argomentati con riferimento ad alcuno dei motivi di cui all’art.360 c.p.c. in violazione del disposto di cui all’art.366 n.4 c.p.c., rammentandosi che il giudizio di cassazione è un ‘giudizio a critica vincolata, delimitato e circoscritto dai motivi di ricorso, che assumono una funzione identificativa condizionata dalla loro formulazione tecnica con riferimento alle ipotesi tassative formalizzate dal codice di rito; ne consegue che il motivo del ricorso deve necessariamente possedere i caratteri della tassatività e della specificità ed esige una precisa enunciazione, di modo che il vizio denunciato rientri nelle categorie logiche previste dall'art. 360 cod. proc. civ.’

  Il motivo di ricorso per cassazione deve essere formulato con specificità e ricondotto a una delle ipotesi tassative dell’art. 360 c.p.c.; la mancata individuazione della categoria di vizio denunciata determina l’inammissibilità.

• art. 360 c.p.c.

  Essi infatti non sono argomentati con riferimento ad alcuno dei motivi di cui all’art.360 c.p.c. in violazione del disposto di cui all’art.366 n.4 c.p.c., rammentandosi che il giudizio di cassazione è un ‘giudizio a critica vincolata, delimitato e circoscritto dai motivi di ricorso, che assumono una funzione identificativa condizionata dalla loro formulazione tecnica con riferimento alle ipotesi tassative formalizzate dal codice di rito; ne consegue che il motivo del ricorso deve necessariamente possedere i caratteri della tassatività e della specificità ed esige una precisa enunciazione, di modo che il vizio denunciato rientri nelle categorie logiche previste dall'art. 360 cod. proc. civ.’

  Le censure in cassazione devono rientrare in una delle ipotesi tassative di impugnazione previste dalla norma e identificare con precisione il vizio denunciato.

• art. 281-sexies c.p.c.

  Ed è evidente che se una delle parti, per propria scelta, non compare per precisare le conclusioni, ciò non impedisce la prosecuzione del processo secondo le forme indicate dal giudice.

  La scelta di una parte di non comparire all’udienza non impedisce al giudice di proseguire secondo la trattazione orale e le forme processuali disposte, né condiziona la possibilità di discutere e decidere la causa alla presenza di tutte le parti.

• art. 1575 c.c.

  costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione

  I vizi della cosa locata che incidono sull’idoneità all’uso alterano l’equilibrio delle prestazioni, ma non costituiscono, per ciò solo, inadempimento del locatore agli obblighi di cui all’art. 1575 c.c.; la tutela indicata dalla Corte è quella prevista per i vizi, non l’azione di esatto adempimento.

• art. 1576 c.c.

  L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda infatti gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. 25/05/2010, n.12712).

  L’obbligo di riparazione del locatore ex art. 1576 c.c. riguarda gli inconvenienti rimovibili mediante opere di manutenzione; per guasti causati da fenomeni non transitori o da deterioramenti rilevanti si applica la disciplina dei vizi della cosa locata.

• art. 1578 c.c.

  costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione

  Sono vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1578 c.c. le alterazioni della struttura materiale che impediscono o riducono sensibilmente il godimento secondo la destinazione contrattuale. La disciplina opera anche per vizi manifestatisi dopo la conclusione del contratto e consente la risoluzione o la riduzione del corrispettivo, non l’azione di esatto adempimento.

• art. 1581 c.c.

  D’altra parte, neppure è fondato il rilievo secondo cui la normadell’art.1578 c.c. ‘è applicabile solo alle locazioni appena avviate’ attesoche i vizi che alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive nelrapporto locatizio prescindono dal relativo carattere originario (salvo cheesso fosse conosciuto), ben potendo manifestarsi successivamente allaconclusione del contratto di locazione, come si evince dall'equiparazionesancita dall'art. 1581 c.c. (Cass. n.29329/2019, Cass.n.18854/2008, Cass.n.8729/91).

  La disciplina è applicabile anche ai vizi manifestatisi dopo la conclusione della locazione: l’originarietà del vizio non è necessaria, salvo che esso fosse conosciuto, secondo l’equiparazione richiamata dall’art. 1581 c.c.

• art. 1585, secondo comma, c.c.

  Tuttavia, anche tale rilievo è infondato atteso che, come evidenziato dal giudice del gravame, nel caso in cui un terzo arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, senza accampare diritti sul bene, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 cod. civ. (Cass. n. 11514/2008, Cass. n. 25219/2015, Cass. n.23447/2014).

  Quando un terzo, senza vantare diritti sul bene, pregiudica il godimento del conduttore con un comportamento illecito, si configura una molestia di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r.115/2002 per il versamento da parte della medesima ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

  La dichiarazione di inammissibilità comporta, ricorrendone i presupposti e se dovuto, l’obbligo per la ricorrente di versare un ulteriore contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso.

Massime di principio

• Il ricorso per cassazione è un’impugnazione a critica vincolata: ciascun motivo deve individuare con precisione il vizio denunciato e ricondurlo a una delle ipotesi tassative previste dall’art. 360 c.p.c.; in mancanza, il motivo è inammissibile.
• La denuncia di una violazione del diritto di difesa per il mutamento delle modalità di trattazione richiede l’indicazione dello specifico e concreto pregiudizio subito; la mancata comparizione volontaria di una parte non impedisce al giudice di proseguire con la discussione orale e decidere la causa.
• Sono vizi della cosa locata, ai sensi dell’art. 1578 c.c., le alterazioni della struttura materiale che impediscono o riducono notevolmente il godimento del bene secondo la destinazione contrattuale, anche quando si manifestino dopo la conclusione della locazione. Tali vizi alterano l’equilibrio delle prestazioni e danno accesso alla tutela prevista dalla disciplina dei vizi, non all’azione di esatto adempimento.
• L’obbligo di riparazione previsto dall’art. 1576 c.c. riguarda gli inconvenienti eliminabili con opere di manutenzione; non è la disciplina applicabile a guasti causati da fenomeni non transitori o a deterioramenti rilevanti, regolati dagli artt. 1578 e 1581 c.c.
• Quando un terzo arreca illecitamente pregiudizio al godimento del conduttore senza accampare diritti sul bene, il conduttore può agire direttamente contro il terzo per molestia di fatto ai sensi dell’art. 1585, secondo comma, c.c.

Come è indicizzato