Sentenza del 24/01/2019 n. 546 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di accertamento IMU relativo all'anno 2015, contestando la qualificazione di otto terreni come aree fabbricabili anziché agricole. Ha sostenuto che i terreni fossero interessati da vincoli di inedificabilità di fatto, che tre fossero stati espropriati e che, comunque, il Comune avesse determinato una base imponibile eccessiva, senza considerare le diverse capacità edificatorie dei singoli cespiti. A sostegno ha prodotto una relazione tecnica di parte.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello della contribuente, confermando la decisione di primo grado. Ha stabilito che i vincoli di inedificabilità non eliminano, ai fini IMU, la natura fabbricabile dell'area, ma incidono esclusivamente sulla determinazione del suo valore venale. Poiché l'avviso comunale era adeguatamente motivato e la stima di parte non dimostrava l'erroneità della valutazione dell'ufficio, la pretesa tributaria è stata ritenuta legittima. È stata confermata soltanto l'esclusione dall'imposizione dei tre terreni già espropriati. Le spese del giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 7 della legge n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente)

  L'atto impositivo deve essere fondato su chiari e circostanziati presupposti fattuali e giuridici.

  L'avviso di accertamento deve indicare in modo sufficientemente chiaro i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa, così da consentire al contribuente di difendersi. Se l'atto è adeguatamente motivato, il contribuente deve contestarne concretamente la correttezza.

• Art. 2697 c.c.

  Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento; chi eccepisce l'inefficacia o l'estinzione deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.

  Una volta che l'amministrazione abbia formulato e motivato la pretesa tributaria, il contribuente che contesta la stima deve dimostrare gli elementi impeditivi, estintivi o modificativi, inclusa l'erroneità del valore attribuito all'area.

• Art. 115 c.p.c.

  Il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti.

  La valutazione tecnica prodotta da una parte non vincola il giudice, salvo che possa essere valorizzata per dati di fatto non contestati. Le conclusioni critiche contenute in una perizia di parte devono essere valutate, ma non sono automaticamente decisive.

• Art. 92 c.p.c.

  Compensazione delle spese di lite.

  In presenza di motivi straordinari ed eccezionali, il giudice può compensare integralmente le spese tra le parti, come avvenuto in ragione della particolare controvertibilità della vicenda.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506/2006

  Ai fini della tassazione delle aree fabbricabili occorre fare riferimento al valore venale dell'immobile.

• Cass. n. 5161/2014

  La presenza di vincoli di inedificabilità non esclude necessariamente la vocazione edificatoria dell'area, ma può incidere sulla sua concreta valutazione economica.

Massime di principio

• Ai fini IMU, un'area può restare qualificata come fabbricabile anche se soggetta a vincoli che ne limitano o impediscono concretamente l'edificazione; tali vincoli incidono normalmente sul valore venale, non sulla qualificazione fiscale del terreno.
• Quando l'avviso di accertamento è adeguatamente motivato e indica i criteri utilizzati per la stima, spetta al contribuente dimostrare con elementi concreti che il valore è errato o eccessivo.
• Una semplice perizia o stima di parte non è sufficiente, da sola, a superare la valutazione dell'amministrazione: deve confrontarsi puntualmente con i criteri dell'ufficio e documentare le caratteristiche specifiche del terreno.
• Per contestare efficacemente la base imponibile è opportuno produrre una valutazione tecnica dettagliata, riferita al singolo lotto, che consideri destinazione urbanistica, vincoli, superficie, capacità edificatoria, accessibilità, espropri e comparabili di mercato.
• I terreni già espropriati non possono essere assoggettati all'IMU dal precedente proprietario per il periodo successivo alla perdita della titolarità, purché l'espropriazione e la relativa decorrenza siano adeguatamente documentate.
• Se l'avviso non espone chiaramente i presupposti di fatto, i criteri di calcolo o le ragioni della stima, può risultare illegittimo per difetto di motivazione; in tal caso l'onere probatorio non può essere efficacemente trasferito sul contribuente.