Sentenza del 09/09/2022 n. 26633 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia aveva emesso avviso di liquidazione per imposte di registro, ipotecaria e catastale (96.886,50 euro) ritenendo la promessa di cessione di immobili stipulata il 7 luglio 2014 una vera e propria cessione immobiliare ai sensi del D.P.R. 131/1986 art. 20, sulla base dell'immediata immissione in possesso dei beni al socio receduto e della quantificazione del prezzo corrispondente al valore della quota. I ricorrenti hanno sostenuto che l'atto era un contratto preliminare con effetti meramente obbligatori e che l'immediata disponibilità dei beni doveva essere qualificata come detenzione (comodato funzionalmente collegato al preliminare) e non come trasferimento del possesso/translativo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei contribuenti, ritenendo che la sentenza della Commissione Tributaria Regionale non si fosse uniformata ai principi stabiliti dalle Sezioni Unite (sent. n. 7930/2008) e dalla giurisprudenza successiva. La Corte ha ricordato che l'immediata consegna della cosa e il pagamento anche integrale del prezzo non sono di per sé prova di trasferimento degli effetti reali del contratto definitivo, essendo possibile che si tratti di detenzione qualificata collegata a un contratto preliminare. Perciò la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame complessivo del contenuto contrattuale e del comportamento successivo delle parti, secondo i criteri giurisprudenziali richiamati. Sono state anche regolate le spese del grado di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 20

  Norma interpretata dall'Agenzia come disposizione antielusiva che consente la riqualificazione dell'atto in cessione immobiliare; la Corte ricorda però che l'art. 20 va applicato alla luce della giurisprudenza che distingue tra trasferimento reale e mera esecuzione anticipata di obbligazioni del preliminare.

• Codice Civile, artt. 1362 e ss.

  Richiamati nel ricorso in relazione ai criteri di interpretazione e qualificazione del negozio giuridico; la Corte sottolinea la necessità di individuare la volonta' negoziale reale rispetto alla forma apparente.

• Codice Civile, art. 1351

  Rilevato tra le norme invocate dai ricorrenti in tema di forma e validità di taluni contratti, utile per valutare la natura negoziale complessiva.

• Codice Civile, art. 1470

  Citato nel ricorso in relazione agli effetti obbligatori del preliminare; la Corte richiede di distinguere chiaramente l'obbligo di concludere il definitivo dagli effetti traslativi propri del contratto definitivo.

• Codice Civile, art. 1141

  Richiamato dalla giurisprudenza come criterio per dimostrare l'interversio possessionis: solo provando tale trasformazione si può ritenere che la detenzione si sia trasformata in possesso idoneo a produrre effetti reali.

• Codice Civile, artt. 1476 e 1498

  Richiamati dalla Corte per spiegare che la consegna della cosa e il pagamento del prezzo sono obbligazioni tipiche della compravendita ma, di per sé, possono essere adempiute anticipatamente senza produrre effetti traslativi immediati.

• Codice di Procedura Civile, art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Fondamento formale del ricorso per cassazione (vizio di giurisprudenza e violazione di norme di diritto) invocato dai ricorrenti.

Massime di principio

• L'immediata consegna dell'immobile e l'eventuale pagamento del prezzo non valgono automaticamente a provare il trasferimento della proprietà o un trasferimento di possesso idoneo ad avere effetti reali: può sussistere una detenzione qualificata (comodato funzionalmente collegato al preliminare).
• Per qualificare un atto come definitivo e non come preliminare occorre valutare la reale volontà delle parti, non solo la forma o singole clausole: va esaminato il complesso delle clausole e la condotta successiva delle parti.
• La prova dell'interversio possessionis è necessaria per ritenere che la detenzione si sia trasformata in possesso con effetti usucapionali o traslativi; in mancanza, resta presumibile la detenzione derivante da accordi obbligatori.
• Il fisco può riqualificare l'atto ai fini tributari secondo la natura sostanziale dell'operazione, ma la riqualificazione richiede un esame conforme alla giurisprudenza di legittimità; errori di diritto o mancata applicazione dei criteri giurisprudenziali possono essere censurati in Cassazione.
• Elementi utili per la valutazione: clausole che dichiarano l'effetto traslativo, modalità e tempi della consegna, imputazione delle spese e degli oneri, identificazione del prezzo rispetto al valore della quota, comportamento successivo delle parti (atti pubblici, registrazioni, pagamento imposte), e prove di esercizio di atti di possesso tipici del proprietario.