Sentenza del 01/06/2021 n. 2807 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Verifica della tassabilità dei canoni di locazione non percepiti per morosità in relazione agli immobili locati per fini diversi da quello abitativo: se tali canoni devono essere inclusi nel reddito dei fabbricati fino alla risoluzione del contratto o se la risoluzione retroattiva (ex art.1458 c.c.) può escludere dal reddito prestazioni già dovute e non riscosse.

La decisione

Sulla base del combinado degli artt. 26 e 37 del d.P.R. n. 917/86, il reddito degli immobili locati per fini non abitativi si determina in relazione al reddito locativo finché il contratto di locazione è in essere. Di conseguenza i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile sino al momento in cui interviene la risoluzione del contratto o un provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto. Non è possibile invocare la retroattività della risoluzione ai sensi dell'art.1458 c.c. per escludere dal reddito prestazioni già eseguite, poiché nei contratti a esecuzione continuata o periodica l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite. La pronuncia conferma la giurisprudenza di legittimità richiamata (Cass. 27444/2020, 20661/2020, 12332/2019, 348/2019, 651/2012, 19240/2016).

Norme richiamate

• d.P.R. n. 917/1986, art. 26

  Individua i criteri di determinazione del reddito dei fabbricati; applicato in combinato con l'art.37, delimita la tassazione del reddito locativo in rapporto alla sussistenza del contratto di locazione.

• d.P.R. n. 917/1986, art. 37

  Disciplina il reddito degli immobili locati per fini diversi dall'abitativo; interpreta il reddito locativo come prodotto fino alla cessazione del rapporto contrattuale, facendo rimanere imponibili anche i canoni non percepiti finché il contratto perdura.

• codice civile, art. 1458

  Regola gli effetti della risoluzione per inadempimento; la giurisprudenza interpreta che, nei contratti a esecuzione continuata o periodica, la risoluzione non opera retroattivamente rispetto alle prestazioni già eseguite, quindi non può eliminare l'imponibilità di canoni già maturati e non percepiti.

Massime di principio

• Per i contratti di locazione non abitativa il reddito locativo è tassabile finché il contratto è in vita: i canoni maturati e non incassati per morosità sono reddito imponibile fino a risoluzione o convalida di sfratto.
• La risoluzione del contratto ha efficacia ex tunc solo nei limiti stabiliti dalla legge e dalla giurisprudenza: nei rapporti a prestazioni periodiche l'effetto non si estende alle prestazioni già eseguite, quindi non elimina la tassazione di canoni già maturati.
• Per escludere fiscalmente canoni non percepiti è necessario ottenere un provvedimento formale che accerti la cessazione del rapporto (es. sentenza di risoluzione o convalida di sfratto) e documentare tale evento in modo tempestivo.
• La pianificazione fiscale del locatore deve prevedere la tempestiva azione giudiziale per la risoluzione o lo sfratto se si vuole impedire l'imputazione dei canoni non percepiti a reddito di esercizi precedenti.
• In assenza di specifica deroga normativa (come quella prevista per i contratti abitativi dalla l. n. 431/1998, art.8), non è possibile utilizzare la mera circostanza della morosità per escludere i canoni dal reddito senza atto formale di risoluzione o convalida.