Sentenza del 02/09/2021 n. 3985 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato l'accertamento IMU/Ici relativo al valore venale dei terreni edificabili sostenendo che la stima dell'Ufficio si era basata esclusivamente su valori di mercato di aree non gravate da vincoli. Ha provato documentalmente che alcune parti dei terreni accertati erano soggette a vincoli urbanistici e altri limiti che ne riducevano le potenzialità edificatorie e, conseguentemente, il valore economico.

La decisione

La giurisprudenza ha ritenuto che, sebbene la presenza di vincoli non escluda la qualificazione delle aree come terreni edificabili ai sensi dell'art. 2, co. 1, lett. b) d.lgs. 504/1992, tali vincoli devono essere considerati nella concreta determinazione del valore venale e quindi della base imponibile. L'accertamento dell'Ufficio, fondato unicamente sul valore di mercato di terreni non gravati da alcun vincolo e privo di adeguata motivazione circa l'incidenza dei vincoli sulle parti interessate, è carente. Ne consegue l'accoglimento della doglianza del contribuente e l'ingiustificatezza della stima così effettuata.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 504/1992, art. 2, co. 1, lett. b)

  La norma inquadra il regime fiscale dei terreni edificabili; la sua interpretazione giurisprudenziale è che la qualificazione urbanistica come edificabile non esclude l'incidenza di vincoli sulla determinazione del valore venale ai fini IMU/Ici.

• Cass. 26169/19

  Decisione di riferimento che conferma il principio secondo cui l'Ufficio deve considerare vincoli incidenti anche solo su porzioni delle aree nella stima del valore venale; il mero richiamo a valori di aree non gravate è insufficiente e privo della motivazione necessaria.

Massime di principio

• La classificazione urbanistica di 'edificabile' non preclude la rilevanza di vincoli che riducono la potenzialità edificatoria ai fini della determinazione del valore venale e della base imponibile.
• L'Amministrazione finanziaria deve motivare adeguatamente la stima del valore dei terreni, tenendo conto di vincoli anche se incidono solo su porzioni delle aree; l'utilizzo di compa­rabili non gravati da vincoli richiede un aggiustamento e spiegazione specifica.
• Il contribuente può e deve documentare l'esistenza di vincoli (atti urbanistici, servitù, prescrizioni) per ottenere la riduzione della base imponibile; la prova documentale può ribaltare l'accertamento carente.
• In mancanza di adeguata motivazione dell'Ufficio sulla non incidenza dei vincoli, il rimedio giurisdizionale è favorevole al contribuente: l'accertamento può essere annullato o rideterminato.
• Nelle stime comparative, è necessario differenziare i valori tra aree gravate e non gravate e motivare gli eventuali correttivi applicati per tenere conto delle minori potenzialità edificatorie.