Sentenza del 02/09/2021 n. 3992 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento IMU anno 2012 relativo a: (i) aree edifìcabili nel comparto Grotta Perfetta per cui il Comune aveva determinato maggior valore imponibile con metodo di trasformazione utilizzando valori OMI riferiti ad anno e natura diversi; (ii) aree rese inedificabili da vincolo regionale e inserite in programma comunale di compensazione urbanistica (procedimento attributivo di capacità edificatoria da spendere su altra area). Quest'ultimo punto centrale: il Comune sosteneva che la capacità edificatoria fosse imponibile già dopo l'adozione del programma (fase di "volo"), mentre la contribuente sosteneva che il diritto edificatorio non fosse ancora entrato nel suo patrimonio in assenza di specifica individuazione e assegnazione dell'area di "atterraggio" e della convenzione attuativa.

La decisione

La Corte ha respinto l'appello di Roma Capitale confermando la sentenza della CTP che aveva accolto il ricorso della società contribuente. Sul profilo della perequazione compensativa la Corte ha richiamato e fatto proprio l'orientamento delle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. n. 23902/2020): il diritto edificatorio derivante dal procedimento compensativo è frutto di un rapporto sinallagmatico e diventa fiscalmente rilevante solo quando si realizza la relazione di realtà tra proprietario e immobile (ossia con l'effettiva individuazione/assegnazione dell'area su cui la volumetria può essere esercitata). Durante la fase intermedia ("volo"), quando è solo il credito ad esistere e non la titolarità reale sull'area di atterraggio, non sussiste il presupposto IMU. Sul profilo valutativo, il giudice ha ritenuto illegittimo l'uso, da parte del Comune, di elementi presuntivi e di valori riferiti ad annualità diverse e non coerenti con accertamenti con adesione relativi allo stesso comprensorio. L'appello è respinto; Roma Capitale è condannata alle spese di lite, liquidate in euro 2.100,00 oltre accessori.

Norme richiamate

• Cass. SS.UU. n. 23902/2020

  Il diritto edificatorio derivante dal procedimento di compensazione urbanistica è un diritto sinallagmatico che attribuisce al proprietario un quid volumetrico da utilizzare su altra area; fiscalmente rilevante solo se si realizza la relazione di realtà tra proprietario e immobile (ovvero con l'effettiva individuazione/assegnazione dell'area di 'atterraggio'). L'avvio del procedimento non è sufficiente ai fini IMU.

• Legge 17 agosto 1942, n. 1150 - art. 23 (richiamata dall'Amministrazione)

  La parte querelava l'estensione della nozione di 'comparto edificatorio' per sostenere la certezza edificatoria già al momento del collegamento tra aree; la Corte però non ha condiviso l'assunto nel senso di ritenere fiscalmente rilevante la mera adozione del programma senza la concreta assegnazione.

• Nozione fiscale di 'area fabbricabile' ai fini IMU

  Per essere soggetta a IMU, la qualità di area fabbricabile deve tradursi in una reale possibilità di edificazione collegata al proprietario; diritti astratti o crediti non ancora convertiti in una titolarità reale sull'area non costituiscono presupposto impositivo.

Massime di principio

• L'avvio di un procedimento di compensazione urbanistica (attribuzione di capacità edificatoria su altra area) non rende automaticamente imponibile il diritto: è necessario che il quid volumetrico si traduca in una relazione reale con un bene immobile specificamente individuato e assegnato.
• Durante la fase intermedia (cd. 'volo'), quando il proprietario ha solo un diritto di credito e non la concreta titolarità su un'area di atterraggio, non sussiste il presupposto per l'applicazione dell'IMU.
• Le amministrazioni locali, per legittimare accertamenti IMU su terreni, devono dimostrare la concreta esistenza della qualità di area edificabile nel periodo di imposta, non limitandosi a riferirsi all'adozione di programmi o a valori OMI riferiti ad annualità diverse.
• I metodi di valutazione usati dal Comune devono riferirsi all'annualità d'imposta e a comparabili effettivamente coerenti con il comparto; l'uso di valori presuntivi o di anni diversi può rendere illegittimo l'accertamento.
• Per la difesa del contribuente conviene verificare: a) se la procedura compensativa è stata perfezionata con individuazione/assegnazione dell'area di atterraggio; b) la data di efficacia di eventuali atti che trasferiscono la titolarità edificatoria; c) la coerenza dei valori usati per la valutazione con accertamenti e accordi precedenti nello stesso comprensorio.