Sentenza del 13/10/2017 n. 24122 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia che aveva escluso o ridotto la natura edificabile e il valore imponibile, ai fini ICI, di alcune aree interne a un piano di lottizzazione destinate a verde privato o viabilità e di aree esterne classificate AP standard. Ha contestato inoltre l'omessa pronuncia della CTR sulla violazione dell'obbligo dichiarativo e sulla corretta classificazione urbanistica delle aree interne al piano, asseritamente D/1 anziché D/2.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo, il terzo e il quinto motivo, dichiarando assorbito il quarto. Ha stabilito che la qualificazione di un'area come edificabile nel PRG è sufficiente a escluderne la natura agricola ai fini ICI, anche se il piano di lottizzazione destina concretamente alcune porzioni a verde o viabilità; tali circostanze incidono eventualmente sulla determinazione del valore venale, da accertare in concreto. Ha inoltre ritenuto insufficiente l'assimilazione delle aree AP standard ai terreni agricoli senza valutare le eventuali, anche limitate, potenzialità edificatorie, la natura dei vincoli e la loro eventuale decadenza. La sentenza della CTR è stata cassata con rinvio alla CTR Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo esame del merito e delle spese.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  La nozione di area fabbricabile è stata interpretata autenticamente dal D.L. n. 203/2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, e dal D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2, entrambi convertiti dalla L. n. 248/2006.

  Ai fini ICI, un'area è edificabile quando tale qualificazione risulta dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. La concreta utilizzabilità edificatoria e le condizioni effettive dell'area possono incidere sul valore venale, ma non trasformano automaticamente l'area in agricola.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, commi 5 e 7

  La base imponibile delle aree fabbricabili deve essere determinata considerando il valore venale in comune commercio, tenendo conto delle caratteristiche urbanistiche e delle concrete potenzialità edificatorie, anche se limitate.

• D.L. n. 203/2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248/2005

  Ha fornito un'interpretazione autentica della disciplina ICI, collegando l'edificabilità dell'area alla qualificazione prevista dallo strumento urbanistico generale.

• D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248/2006

  Ha confermato che la qualificazione urbanistica dell'area come edificabile rileva ai fini fiscali, mentre le limitazioni concrete incidono sulla quantificazione del valore.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Impone al giudice di pronunciarsi sulle domande e sulle questioni dedotte dalle parti. L'omessa pronuncia può comportare la nullità della sentenza; nel caso concreto il motivo relativo all'obbligo dichiarativo è rimasto assorbito.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e imposte analoghe, la classificazione di un terreno come edificabile nello strumento urbanistico generale normalmente prevale sulla sua destinazione concreta a verde, viabilità o standard: tali destinazioni incidono soprattutto sulla stima del valore, non sulla natura edificabile.
• Il valore imponibile deve essere determinato caso per caso sulla base del valore venale effettivo, considerando cubatura, vincoli, necessità di piani attuativi, tempi di edificazione, accessibilità e ogni altra limitazione concreta.
• La mera previsione di futura espropriazione o di destinazione a opere pubbliche non consente automaticamente di assimilare il terreno a un'area agricola o di azzerarne il valore; occorre verificare la natura del vincolo, la sua attualità, la concreta edificabilità residua e l'eventuale decadenza.
• In presenza di vincoli urbanistici o destinazioni limitative, il contribuente può contestare la quantificazione del valore venale, ma deve distinguere tale questione dalla qualificazione formale dell'area come edificabile.
• Il giudice tributario deve esaminare tutte le questioni decisive dedotte dalle parti, comprese la corretta classificazione urbanistica e gli eventuali obblighi dichiarativi; l'omessa pronuncia può determinare la cassazione della sentenza con rinvio.