Sentenza n. 358/2026 - Ancona, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato venti provvedimenti di identico contenuto, sostenendo che le rispettive unità immobiliari, utilizzate da oltre quarant’anni come abitazioni civili e catastalmente classificate A/2, avrebbero dovuto essere considerate compatibili con la destinazione residenziale. Hanno dedotto l’erroneità dell’inquadramento dell’immobile nella zona F, sottozona SA, del PRG comunale, ritenendo che tale classificazione fosse incompatibile con la situazione di fatto e con la precedente dichiarazione di abitabilità come casa urbana. Hanno inoltre sostenuto che l’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, come modificato dal decreto cosiddetto “Salva Casa”, avrebbe introdotto una disciplina di favore per i cambi di destinazione d’uso e che il Comune non avrebbe potuto opporre il PRG e la deliberazione consiliare n. 7/2021, anteriori alla novella legislativa. È stata altresì contestata la genericità delle ulteriori ragioni ostative relative ai requisiti igienico-sanitari, al regolamento edilizio e alla documentazione mancante, nonché il mancato ricorso al soccorso istruttorio. Il Comune ha eccepito l’infondatezza del ricorso e la parziale carenza di interesse.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo sufficiente la motivazione ostativa relativa alla mancanza dei presupposti previsti dall’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001. Il Collegio ha qualificato il mutamento richiesto come cambio verticale, perché comportava il passaggio dalla categoria funzionale turistico-ricettiva a quella residenziale. Ha accertato che, secondo il PRG vigente, l’immobile ricade in zona F e, più precisamente, nella sottozona SA, destinata ad attrezzature alberghiere e turistico-ricreative, mentre la disciplina statale consente il cambio verticale senza opere per le singole unità immobiliari ubicate nelle zone A, B e C del d.m. 1444/1968, o in zone equipollenti. La collocazione in zona F costituisce quindi, secondo il TAR, una ragione ostativa dirimente e autonomamente sufficiente, non essendo stata contestata dai ricorrenti in sede di pianificazione. La possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni non elimina il presupposto preliminare dell’ubicazione nelle zone A, B o C, ma opera soltanto quando tale presupposto sia già sussistente. Le ulteriori censure, comprese quelle sulla documentazione e sul soccorso istruttorio, non sono state esaminate in quanto irrilevanti rispetto alla sufficienza della ragione ostativa principale. È stata lasciata salva la possibilità di presentare nuove istanze, anche dirette a ottenere una modifica dello strumento urbanistico. Le spese sono state compensate per la peculiarità e novità delle questioni.

Norme richiamate

• art. 23-ter, comma 1, d.P.R. 380/2001

  La destinazione d’uso del residence è riconducibile alla categoria funzionale turistico-ricettiva, distinta da quella residenziale.

• art. 23-ter, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001

  Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso [senza opere] tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

  Il cambio verticale senza opere è consentito soltanto se la singola unità immobiliare è ubicata in zona A, B o C del d.m. 1444/1968, o in zona equipollente. La facoltà degli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni opera in aggiunta a tale presupposto e non lo supera.

• art. 118 delle NTA del PRG del Comune di Porto San Giorgio

  La sottozona SA della zona F è destinata ad attrezzature alberghiere e turistico-ricreative; tale classificazione non rientra tra le zone che consentono il cambio verticale ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001.

• art. 29 delle NTA del PRG del 1975

  La destinazione d’uso risultante dai titoli abilitativi originari è quella di residence.

• d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 2

  Le zone A, B e C individuate dalla disposizione costituiscono il riferimento territoriale richiamato dall’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001.

Massime di principio

• Il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra categorie funzionali diverse, previsto dall’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001, è subordinato al presupposto che l’unità immobiliare sia ubicata in una zona A, B o C del d.m. 1444/1968, oppure in una zona equipollente individuata dalla legislazione regionale.
• La clausola che preserva la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni non elimina né attenua il requisito territoriale preliminare previsto dall’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001; essa consente ai Comuni di introdurre condizioni ulteriori solo quando il cambio di destinazione sia astrattamente ammesso in ragione della zona di ubicazione.
• La classificazione urbanistica dell’immobile in zona F, destinata a servizi e attrezzature pubbliche o di interesse pubblico, e in una sottozona turistico-ricettiva, è ostativa al cambio verticale verso la destinazione residenziale quando la zona non rientri tra quelle A, B o C del d.m. 1444/1968 o tra le zone equipollenti.
• Quando un provvedimento amministrativo è sorretto da più motivazioni autonome, è sufficiente che una sola di esse sia legittima e idonea a sostenere integralmente il dispositivo perché l’atto resti confermato, senza necessità di esaminare le ulteriori censure.

Come è indicizzato