Sentenza n. 5744/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La società appellante principale ha contestato l'annullamento del permesso di costruire n. 34 del 2022, deducendo difetto di motivazione e illogicità del TAR per essersi discostato dalla prima verificazione, inutilizzabilità di una memoria difensiva e formazione di un giudicato interno sui dati tecnici. Ha inoltre contestato il computo dell'androne, dei loggiati e della falda o sottotetto ai fini della volumetria e dell'applicazione dei limiti di densità edilizia e di altezza, nonché l'accertata violazione delle distanze ex art. 9 d.m. n. 1444/1968. La proprietaria confinante ha proposto appello incidentale, deducendo l'illegittimità della sostituzione dei precedenti titoli edilizi mediante il permesso n. 34 del 2022, la permanenza dell'interesse alla decisione sui permessi precedenti e l'erronea qualificazione dell'intervento come ristrutturazione edilizia anziché nuova costruzione, con conseguente inapplicabilità dell'incremento previsto dal Piano Casa. In appello è intervenuta anche l'acquirente di un'unità immobiliare realizzata sulla base del titolo annullato, chiedendo la riforma della sentenza.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto entrambi gli appelli e confermato l'annullamento del permesso di costruire n. 34 del 2022, sebbene correggendo parzialmente la motivazione del TAR. L'intervento dell'acquirente è stato dichiarato inammissibile perché la successione nel diritto controverso era già avvenuta prima della sentenza di primo grado e l'interveniente avrebbe potuto proporre autonomamente appello nel termine decadenziale; l'intervento non può essere utilizzato per eludere tale termine. È stata confermata la legittimità della nuova verificazione: il giudice può discostarsi motivatamente da una verificazione e disporre ulteriori accertamenti, senza formazione di giudicato sugli accertamenti tecnici. Le contestazioni sulla memoria di replica sono state ritenute ininfluenti, non avendo determinato una concreta lesione del diritto di difesa. Quanto alla volumetria, il limite massimo era pari a 2.555 mc, ottenuto moltiplicando la superficie fondiaria di 511 mq per l'indice di 5 mc/mq; la disciplina del Piano Casa non può derogare ai limiti di densità, altezza e distanza del d.m. n. 1444/1968. L'androne doveva essere computato perché non era di uso pubblico, non rientrava nella deroga per i porticati privati non chiusi su almeno tre lati entro il 30% e non costituiva volume tecnico. Il limite risultava comunque superato anche senza computare i loggiati; questi ultimi, essendo chiusi su tre lati e coperti, costituivano in concreto loggiati e dovevano essere computati. Non è stata accertata alcuna violazione del limite di altezza né delle distanze tra fabbricati: il nuovo edificio era alto 14,20 metri rispetto ai 15,53 metri della chiesa di riferimento e distava oltre 16 metri dall'edificio antistante. L'annullamento è stato quindi confermato per il superamento della volumetria consentita. È stata inoltre confermata l'improcedibilità delle impugnazioni contro i permessi n. 26 del 2021 e n. 3 del 2022, perché il permesso n. 34 del 2022, recante modifiche essenziali, li aveva autonomamente e integralmente sostituiti. È stata confermata la qualificazione dell'intervento come ristrutturazione edilizia: la disciplina vigente ammette demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche; inoltre, ricorreva l'eccezione prevista dalla legge regionale campana per edifici in zona A già realizzati o ristrutturati negli ultimi cinquant'anni. Spese compensate; onere della verificazione posto solidalmente a carico della società, della proprietaria confinante, dell'interveniente e del Comune.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagome, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche

  La demolizione e ricostruzione può rientrare nella ristrutturazione edilizia anche quando comporti modifiche a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, purché operi su un edificio preesistente di cui sia accertabile la consistenza.

• art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Campania n. 19/2009

  collocati all’interno di zone territoriali omogenee di cui alla lettera A) dell’articolo 2 del decreto ministeriale n. 1444/1968 ... degli edifici realizzati o ristrutturati negli ultimi cinquanta anni

  Il divieto di realizzare gli interventi del Piano Casa in zona A non opera per gli edifici realizzati o ristrutturati negli ultimi cinquant'anni, se non ricorrono ulteriori cause di esclusione.

• art. 7 d.m. n. 1444/1968

  Il limite di densità edilizia applicabile non può essere derogato dal Piano Casa; nel caso concreto il volume massimo era di 2.555 mc.

• art. 8 d.m. n. 1444/1968

  Il limite di altezza deve essere verificato mediante confronto con l'edificio di riferimento; nel caso concreto non è stata accertata una violazione.

• art. 9 d.m. n. 1444/1968

  La distanza minima tra fabbricati è stata ritenuta rispettata, sulla base della verificazione, essendo la nuova costruzione distante oltre sedici metri dall'edificio antistante.

• art. 34, comma 6, lett. d), e), f), regolamento edilizio comunale

  la superficie lorda d’uso è la somma delle superfici lorde di tutti i piani entro e fuori terra; ... porticati ad uso privato, non chiusi su almeno tre lati, la cui superficie netta sia contenuta entro il 30% della superficie lorda d’uso del piano di maggiore estensione

  Le esclusioni dal computo della superficie lorda e della volumetria sono tassative. L'androne privato chiuso su due lati e non contenuto entro il limite del 30% non beneficia dell'esclusione; gli spazi chiusi su tre lati e coperti sono loggiati computabili.

• art. 34, punto 17, regolamento edilizio comunale

  sono volumi tecnici le parti sporgenti dal volume dell'edificio occupate da scale, comignoli serbatoi impianti ... strettamente necessari a contenere ... impianti tecnici

  Un volume tecnico deve essere privo di autonomia funzionale, di consistenza contenuta e strettamente necessario a ospitare impianti tecnologici; un androne destinato al passaggio e all'accesso alle abitazioni non rientra nella nozione.

• art. 111, commi 3 e 4, c.p.c.

  La sentenza pronunciata contro questi ultimi spiega sempre i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare ed è impugnabile anche da lui

  Il successore a titolo particolare già subentrato prima della sentenza può intervenire o proporre autonomamente impugnazione, ma non può intervenire in appello per aggirare il termine decadenziale già decorso.

• art. 66 c.p.a.

  Il giudice amministrativo può disporre la verificazione e, ove necessario, rinnovare o integrare l'accertamento tecnico; le risultanze della verificazione non vincolano il giudice, che può discostarsene con adeguata motivazione.

Massime di principio

• La disciplina del Piano Casa non può derogare ai limiti inderogabili di densità edilizia, altezza e distanza stabiliti dal d.m. n. 1444/1968; il titolo edilizio che consenta il loro superamento è illegittimo.
• Le esclusioni dal computo della superficie lorda e della volumetria previste dal regolamento edilizio comunale sono tassative. Un androne privato coperto e chiuso su due lati non è assimilabile a un porticato di uso pubblico né beneficia dell'esclusione prevista per i porticati privati non chiusi su almeno tre lati quando supera il limite percentuale stabilito.
• Un manufatto può qualificarsi come volume tecnico soltanto se è privo di autonomia funzionale, ha consistenza contenuta ed è strettamente necessario a contenere impianti tecnologici non collocabili altrove; un ambiente destinato al passaggio o all'accesso alle unità immobiliari non è volume tecnico.
• La demolizione e ricostruzione costituisce ristrutturazione edilizia quando interviene su un edificio preesistente di consistenza accertabile ed è finalizzata a dare continuità all'immobile pregresso, anche con modifiche a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche nei limiti dell'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001.
• Il successore a titolo particolare nel diritto controverso, se già subentrato prima della sentenza di primo grado, deve impugnare autonomamente la decisione nel termine decadenziale; l'intervento adesivo in appello non può essere impiegato per eludere tale termine.
• Le risultanze di una verificazione non formano giudicato sugli accertamenti tecnici e non vincolano il giudice, che può discostarsene con adeguata motivazione o disporre una nuova verificazione.

Come è indicizzato