Cassazione Civile, Sentenza n. 28268/2024 del 04/11/2024

Esito

La controversia

Le ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Bologna che aveva riformato la pronuncia di primo grado affermando la qualità di condominio per le unità immobiliari (in particolare la particella destinata a "cinema all'aperto" mappale 1834) e il relativo obbligo di contribuire per 2/3 alle spese dell'androne in base all'atto notarile del 2 febbraio 1953. I ricorsi contestavano (i) l'interpretazione contrastante dei titoli del 14/01/1949 e del 02/02/1953, (ii) la qualificazione del rapporto come condominio o come servitù prediale/aziendale, (iii) la corretta applicazione delle norme civilistiche (artt. 1117 e ss., 1027, 1028, 1063 e segg., 1118, 1123 c.c.) e (iv) vizi di motivazione e valutazione probatoria della sentenza impugnata.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto che la questione riguardante l'esistenza o meno di un condominio unico e/o di servitù gravante su parti comuni imponeva la partecipazione di tutti i condomini in litisconsorzio necessario. Per la mancata integrazione del contraddittorio rispetto ai restanti condomini del Condominio Repubblica 108, la causa è stata rimessa al Tribunale di Forlì (giudice di primo grado) per la prosecuzione del giudizio, compresa la decisione sulle spese di questa fase di legittimità. La Corte ha inoltre richiamato i principi di diritto relativi alla distinzione tra condominio e servitù, precisando che la costituzione di una servitù su parti comuni non esclude automaticamente la condominialità, ma che spetta al giudice del merito interpretare i titoli e accertare l'esistenza di un rapporto di accessorietà o di un titolo contrario. Non è stata resa una decisione definitiva sul merito delle domande sostanziali (condominio vs servitù).

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Definisce le parti comuni dell'edificio e la presunzione di condominialità dell'androne/portone quando destinati al servizio di più corpi di fabbrica; la Corte afferma che la presunzione può essere superata solo da titolo contrario esplicito.

• art. 1118 c.c.

  Stabilisce l'attribuzione dei diritti sulle parti comuni in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare; la Corte richiama che titoli possono attribuire facoltà maggiori ma non automaticamente escludere il condominio.

• art. 1123 c.c.

  Regola l'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni; utilizzato per valutare la domanda di partecipazione alle spese dell'androne.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato come disciplina alternativa/integrazione per l'uso delle parti comuni quando vi siano diversi corpi di fabbrica; la Corte distingue l'uso comune regolato dall'art.1102 dalla disciplina condominiale.

• art. 1027 c.c.

  Norma sulle servitù prediali; la Corte osserva che se su una parte comune si impone un peso eccedente alla destinazione comune può sorgere una servitù ex art.1027, che richiede consenso degli aventi diritto.

• art. 1028 c.c.

  Riferito nella valutazione se la "servitù di passo" costituisca servitù industriale o aziendale in ordine all'utilità riconosciuta al fondo dominante.

• art. 1063 c.c.

  Richiamato per la regolazione dell'esercizio delle servitù prediali quando il fondo servente è comune; la Corte distingue l'applicazione della disciplina delle servitù dalla disciplina condominiale.

• art. 1069, comma 3, c.c.

  Individua le regole di contribuzione alle spese inerenti alle opere necessarie per l'esercizio della servitù su fondo altrui; citato come alternativa alla disciplina condominiale per la ripartizione delle spese.

• art. 1117-bis c.c.

  Menziionato nel contesto della nozione estesa di parti comuni e di complessi immobiliari orizzontali; rafforza la possibilità che unità orizzontali condividano parti comuni.

• artt. 383, comma 3 e 354 c.p.c.

  Norme processuali richiamate dalla Corte per disporre la rimessione al tribunale di primo grado a causa della mancata integrazione del contraddittorio in presenza di litisconsorzio necessario.

• art. 404 c.p.c.

  Citato per richiamare il rischio di opposizione di terzo a sentenze che decidano profili relativi alla legittimazione di terzi non citati; motivazione della necessità del contraddittorio completo.

• artt. 1130 e 1131 c.c.

  Riguardano le attribuzioni e la rappresentanza dell'amministratore di condominio; la Corte precisa che le domande su esistenza/inesistenza del condominio e sulle servitù devono essere rivolte a tutti i condomini e non solo all'amministratore.

Massime di principio

• La costituzione di una servitù su una parte comune non esclude automaticamente la condominialità del bene: occorre interpretare i titoli e verificare se è solo un ampliamento di facoltà nell'ambito del condominio o se si è creato un peso ulteriore configurante servitù.
• Quando si contesta l'appartenenza di parti dell'edificio al condominio o si chiede l'accertamento di servitù su parti comuni, è necessario citare tutti i condomini in litisconsorzio necessario; la mancata chiamata dei condomini rende la decisione viziata e causa rimessione per integrazione del contraddittorio.
• La presunzione di condominialità dell'androne/portone opera se tali parti sono strutturalmente e funzionalmente destinate al servizio di più corpi di fabbrica; il titolo contrario deve essere espresso e inequivoco (primo atto di frazionamento o titolo costitutivo).
• Se il titolo attribuisce un'utilità 'ulteriore e diversa' a vantaggio di una singola unità, quella situazione può qualificarsi come servitù ex art.1027 c.c. e richiede il consenso dei partecipanti o un titolo idoneo.
• Per la ripartizione delle spese relative a parti comuni gravate da servitù, può risultare applicabile la disciplina delle servitù (art.1069 c.c.) più che quella condominiale, a seconda della qualificazione giuridica del rapporto.
• Il giudice deve verificare d'ufficio il rispetto del contraddittorio quando la decisione implichi effetti sulla titolarità o sull'uso collettivo di parti comuni, onde evitare sentenze vulnerabili da opposizioni di terzi.