Cassazione Civile, Ordinanza n. 24331/2025 del 01/09/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale emesso in rettifica, all’esito di procedura DOCFA, per un immobile compreso nel centro commerciale "Castel Romano Shopping Village". L’Ufficio aveva attribuito una rendita catastale superiore a quella proposta dalla proprietaria, mediante stima diretta e richiamo a un immobile similare del medesimo contesto commerciale. La Commissione tributaria regionale aveva confermato l’annullamento dell’atto disposto in primo grado, ritenendo la motivazione dell’avviso generica e inadeguata, perché il riferimento comparativo a immobile similare sarebbe stato troppo vago e solo successivamente precisato in giudizio. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione delle norme sulla motivazione degli atti catastali e dell’onere della prova, sostenendo che, in caso di DOCFA e di semplice rivalutazione tecnica dei dati forniti dal contribuente, l’avviso è sufficientemente motivato con l’indicazione dei dati catastali e dei criteri estimativi adottati; con il secondo ha denunciato violazione delle norme catastali sulla stima diretta degli immobili a destinazione speciale, sostenendo che il metodo comparativo è coerente con la stima diretta e che il giudice di merito aveva erroneamente ritenuto incompatibile il riclassamento con criteri di confronto tra immobili similari. La controricorrente ha inoltre eccepito un giudicato esterno, ma la Corte lo ha escluso per sopravvenute variazioni catastali dell’immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi del ricorso. Ha respinto l’eccezione di giudicato esterno, rilevando che il giudicato tributario in materia catastale vincola solo la situazione fattuale cristallizzata al momento della decisione e non si estende a successive variazioni catastali intervenute sull’immobile. Nel merito, ha affermato che l’avviso di accertamento catastale era sufficientemente motivato, poiché il richiamo ai valori di immobili situati nella stessa zona e aventi analoghe caratteristiche era idoneo a sorreggere la stima diretta, senza necessità di ulteriori specificazioni in atto. Ha inoltre precisato che, nelle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, la stima diretta può avvalersi anche di un procedimento indiretto di tipo comparativo, sicché non vi è incompatibilità tra stima diretta e metodo comparativo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato tributario esterno vincola soltanto con riguardo alla situazione fattuale cristallizzata al momento della decisione e non copre mutamenti sopravvenuti dello stato di fatto trasfusi in variazioni catastali.

• art. 2697 c.c.

  La prova degli elementi di fatto giustificativi della diversa rendita, nel quadro del parametro prescelto, grava sull’amministrazione finanziaria; il giudice non può supplire alla carenza probatoria dell’Ufficio ricavando la prova dall’insuccesso del contribuente.

• art. 7 L. 27 luglio 2000, n. 212

  Per gli atti catastali è sufficiente l’indicazione dei dati e dei criteri essenziali della pretesa; la norma distingue la motivazione dell’atto dal piano della prova, che appartiene al giudizio.

• r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  Richiamato quale base della disciplina catastale e della stima degli immobili a destinazione speciale o particolare.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 30

  "la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità"

  Per gli immobili speciali o particolari la rendita si determina con stima diretta per singola unità.

• d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma della disciplina catastale applicabile alla determinazione della rendita.

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  La procedura DOCFA è il contesto in cui il contribuente presenta la dichiarazione di variazione catastale e l’Ufficio effettua la rettifica.

• d.P.R. 29 settembre 1973, n. 604, art. 7

  Conferma che per i fabbricati a destinazione speciale o particolare l’attribuzione della rendita avviene mediante stima diretta.

• L. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244

  Ha attribuito valore normativo alla circolare n. 6/2012 dell’Agenzia del Territorio, recependone le istruzioni per la stima diretta degli immobili speciali o particolari.

• L. 31 agosto 2022, n. 130, art. 1, comma 1, lett. a

  Norma indicata quale base del rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado.

Massime di principio

• Nel contenzioso catastale fondato su procedura DOCFA, la motivazione dell’avviso è sufficiente quando l’Ufficio indichi i dati catastali essenziali e i criteri estimativi adottati, senza che sia necessario riprodurre integralmente gli elaborati tecnici conosciuti o conoscibili dal contribuente.
• La distinzione tra motivazione dell’atto e prova della pretesa è decisiva: la completezza motivazionale dell’avviso non si confonde con l’onere probatorio che grava sull’amministrazione nel giudizio di merito.
• Nelle controversie sulla rendita di immobili a destinazione speciale o particolare, la stima diretta può essere effettuata anche mediante confronto con immobili similari; il metodo comparativo non è incompatibile con la stima diretta.
• Il giudicato esterno in materia catastale non si estende automaticamente a successivi accadimenti fattuali o a nuove variazioni catastali dell’immobile, perché vincola solo la situazione cristallizzata al tempo della decisione precedente.
• In tema di rettifica catastale, il giudice di merito non può fondare la legittimità della maggiore rendita sull’insuccesso probatorio del contribuente se l’amministrazione non ha assolto il proprio onere di provare gli elementi di fatto giustificativi della pretesa.

Come è indicizzato