Sentenza n. 1862/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Gli appellanti contestavano il rigetto parziale pronunciato dal TAR sulle impugnazioni del parere della Soprintendenza relativo a opere realizzate in un complesso immobiliare sito in area sottoposta a vincolo paesaggistico e qualificata dal PUT come zona 2, tutela degli insediamenti antichi accentrati, con inedificabilità assoluta. Il primo motivo denunciava violazione delle norme sui condoni edilizi, dell'art. 3 l. 241/1990 ed eccesso di potere per difetto di motivazione, contraddittorietà, sviamento, carenza istruttoria, illogicità e irragionevolezza, sostenendo la condonabilità della sala colazioni e dei pergolati e contestando la ritenuta acquiescenza al diniego derivante dalla presentazione di un progetto di riqualificazione. Il secondo motivo censurava la decisione del TAR quanto al locale seminterrato destinato a deposito-cantina, sostenendo che si trattasse di opera interna o interrata, non incidente sull'aspetto esteriore e non qualificabile come nuova volumetria ai sensi del d.P.R. 31/2017 e del regolamento edilizio comunale. Il terzo motivo deduceva violazione degli artt. 7, 10 e 10-bis l. 241/1990, del giusto procedimento e dei principi di economia e speditezza dell'azione amministrativa, per non essere stato esaminato il progetto di riqualificazione paesaggistica e per l'omesso preavviso di diniego.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha rigettato integralmente l'appello e confermato la sentenza del TAR. Quanto alla sala colazioni, ha rilevato che l'ampliamento realizzato dopo il 1985 non era stato incluso nella domanda di condono ex l. 724/1994; la Soprintendenza non poteva quindi pronunciarsi ultra petita. Inoltre, l'ampliamento volumetrico non sarebbe stato comunque condonabile perché realizzato in area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta anteriore all'intervento. La presentazione di un progetto di riqualificazione avrebbe potuto anche configurare acquiescenza al diniego, ma tale rilievo è rimasto secondario rispetto alla non condonabilità dell'opera. Quanto ai pergolati, il Collegio ha osservato che non erano stati inclusi nelle domande di condono, che la loro asserita realizzazione negli anni Settanta non era stata provata e che la loro configurazione aveva chiuso spazi aperti, creato nuove superfici utili e modificato la sagoma dell'edificio. Non erano pertanto strutture precarie né opere minori funzionali agli abusi principali, ma nuove volumetrie realizzate in area inedificabile. Quanto al locale seminterrato, la stessa documentazione di parte lo qualificava come locale cantina-deposito posto al piano seminterrato, non integralmente interrato; esso aveva quindi prodotto, almeno parzialmente, nuove superfici utili esterne al piano di campagna ed era soggetto al divieto di nuove volumetrie. Il terzo motivo è stato ritenuto irrilevante e comunque infondato: il progetto di riqualificazione poteva essere riproposto e la sua mancata valutazione non aveva privato gli interessati di alcuna opportunità. Era inoltre ragionevole esaminare preliminarmente la domanda di condono, poiché l'eventuale sanatoria avrebbe potuto modificare il contesto architettonico e richiedere la revisione del progetto. L'obbligo di preavviso di diniego è stato ritenuto assolto per equivalente mediante la comunicazione del parziale accoglimento e delle esclusioni dalle sanatorie. Spese integralmente compensate.

Norme richiamate

• artt. 32 e seguenti l. 47/1985

  La disciplina del condono edilizio e il rinvio alla valutazione paesaggistica non consentono di ottenere la sanatoria per opere non comprese nella domanda né per nuove volumetrie realizzate in area soggetta a inedificabilità assoluta.

• artt. 35 e seguenti l. 47/1985

  Le disposizioni procedimentali e sostanziali sul condono non ampliano l'oggetto della domanda né consentono all'amministrazione di valutare opere diverse da quelle dichiarate.

• artt. 39 e seguenti l. 724/1994

  Il condono del 1994, richiamando la disciplina paesaggistica dell'art. 32 l. 47/1985, non è applicabile a opere non indicate nell'istanza e comunque non consente nuove volumetrie in area sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta.

• art. 3 l. 241/1990

  Il parere è sufficientemente motivato quando individua la mancata inclusione delle opere nella domanda di condono, la loro natura volumetrica e la preesistenza del vincolo di inedificabilità assoluta.

• artt. 7, 10 e 10-bis l. 241/1990

  La mancata autonoma valutazione di un progetto di riqualificazione non determina illegittimità quando il progetto è riproponibile e la sua preventiva valutazione è logicamente subordinata all'esito della domanda di condono; il preavviso può risultare assolto per equivalente dalla comunicazione delle ragioni ostative attraverso il provvedimento conclusivo.

• art. 149 d.lgs. 42/2004

  Il regime di tutela paesaggistica rileva ai fini della valutazione di compatibilità delle opere oggetto di condono.

• art. 2, allegato A, punto A.1, d.P.R. 31/2017

  L'esclusione dall'autorizzazione paesaggistica per opere interne o prive di incidenza esterna non opera quando l'intervento crea nuove superfici utili e modifica la sagoma, anche se qualificato come parzialmente interrato.

• legge regionale Campania n. 35/1987

  L'approvazione del PUT con efficacia paesaggistica ha reso l'area, zona 2 tutela degli insediamenti antichi accentrati, soggetta a inedificabilità assoluta e al divieto di nuove volumetrie prima della realizzazione delle opere contestate.

Massime di principio

• In un procedimento di condono edilizio, l'amministrazione e l'autorità paesaggistica devono limitare la propria valutazione alle opere specificamente comprese nella domanda; non possono estendere il parere a interventi ulteriori o ad ampliamenti non dichiarati.
• In area soggetta a vincolo paesaggistico di inedificabilità assoluta, preesistente alla realizzazione dell'abuso, non sono condonabili interventi che comportino nuove volumetrie o nuove superfici utili, anche quando siano oggetto di una domanda di sanatoria paesaggistica.
• La qualificazione di un manufatto come opera interna, interrata o pertinenziale non è decisiva quando dalla documentazione emerge che esso ha creato, anche parzialmente, nuovi volumi o superfici utili al di fuori del piano di campagna.
• Strutture che chiudono spazi originariamente aperti, modificano la sagoma e sono autonomamente utilizzabili non possono essere considerate opere precarie o organismi minori funzionali all'abuso principale, anche se il proprietario ne allega la realizzazione contestuale all'opera maggiore.
• La mancata valutazione, nell'ambito di una domanda di condono, di un distinto progetto di riqualificazione non è illegittima quando il progetto può essere riproposto e la sua concreta configurazione dipende dall'esito della domanda di sanatoria, il quale potrebbe modificare il contesto edilizio e urbanistico di riferimento.
• L'omesso preavviso di diniego non determina l'illegittimità del procedimento quando l'amministrazione abbia comunque comunicato, nell'atto conclusivo o nel corso dell'istruttoria, le ragioni ostative e il privato abbia avuto modo di interloquire su di esse.

Come è indicizzato