Cassazione Civile, Ordinanza n. 13180/2025 del 18/05/2025

Esito

La controversia

Due proprietari di un'unità immobiliare in un edificio condominiale hanno convenuto in giudizio un'altra condomina sostenendo che questa avesse trasformato il ballatoio/loggetta di accesso al proprio appartamento, erigendo un muro e inglobando parte della superficie del ballatoio, con conseguente lesione del loro diritto di veduta dal vano bagno, oltre a riduzione di aria e luce e diminuzione del valore dell'immobile. Il Tribunale aveva rigettato la domanda ritenendo il ballatoio di proprietà esclusiva e insussistente la violazione della veduta; la Corte d'appello, invece, aveva riformato la decisione, qualificando il ballatoio come bene condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c., accertando l'illegittimità delle opere e condannando alla riduzione in pristino e al risarcimento del danno. La ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: (1) violazione degli artt. 112, 113, 2909, 324, 329, 276 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., sostenendo la novità in appello della deduzione sul muro poggiato sul muro perimetrale comune e della questione della condominialità del ballatoio, nonché la violazione del principio iura novit curia e la formazione di giudicato interno sulla natura esclusiva del bene; (2) violazione degli artt. 112, 359 e 183 c.p.c., assumendo che la Corte d'appello avrebbe deciso sulla base dell'art. 1117 c.c. senza previamente instaurare il contraddittorio su tale specifica questione, con lesione del diritto di difesa e con possibilità di eccepire il giudicato; (3) violazione dell'art. 1117 c.c. e dell'art. 1362 c.c. in relazione all'art. 51 l. notarile n. 89/1913, contestando la qualificazione condominiale del ballatoio in quanto destinato in via esclusiva a servire l'appartamento della ricorrente e richiamando i titoli di acquisto e la planimetria allegata; (4) violazione dell'art. 115 c.p.c., lamentando che la Corte d'appello, nel disporre la demolizione e il ripristino, avrebbe ignorato le deposizioni testimoniali secondo cui l'opera muraria aveva semplicemente sostituito una precedente struttura in ferro, vetro e legno, con errata adesione alle conclusioni della consulenza tecnica.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutte le censure. Ha ritenuto tempestivo il controricorso, osservando che la sospensione dei termini processuali prevista dall'art. 83, comma 2, d.l. n. 18/2020 non determina nullità degli atti compiuti nel periodo sospeso, ma solo improduttività degli effetti fino alla cessazione della sospensione. Quanto ai primi due motivi, li ha ritenuti infondati perché la Corte d'appello si è mossa entro il perimetro devolutivo dell'appello: la deduzione sul muro perimetrale era una mera precisazione di un fatto già allegato, la questione della condominialità del ballatoio era stata effettivamente devoluta con l'impugnazione della decisione di primo grado, e non vi era alcuna violazione del contraddittorio né formazione di giudicato interno su un punto specificamente censurato. Sul terzo motivo, ha affermato che la Corte territoriale ha correttamente valorizzato la situazione di fatto e i titoli di acquisto, rilevando che il ballatoio, per caratteristiche strutturali e funzionali, era comune agli interni interessati e che la censura della ricorrente tendeva solo a proporre una diversa lettura del merito, non consentita in cassazione. Sul quarto motivo, lo ha dichiarato inammissibile perché formulato come contestazione del giudizio di fatto e della valutazione delle prove, senza rispettare i requisiti del vizio di omesso esame di un fatto decisivo; inoltre, la circostanza invocata non era decisiva, poiché la demolizione dell'opera in muratura sarebbe stata comunque dovuta. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con presa d'atto del dovuto contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera per i beni strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio di più unità; non occorre che il bene sia utilizzabile da tutti i condomini, essendo sufficiente che sia comune ad alcune unità, salvo titolo contrario.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice di appello non può pronunciare oltre i limiti della domanda e dei motivi di gravame, ma può decidere sulla base di ragioni connesse e logicamente necessarie rispetto alle questioni devolute.

• art. 113 c.p.c.

  La decisione deve applicare la legge al caso concreto, potendo il giudice individuare la norma pertinente in base ai fatti allegati dalle parti.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato interno si forma solo sui capi autonomi non impugnati, non su mere argomentazioni o presupposti di fatto di un capo unitario.

• art. 324 c.p.c.

  Il giudicato interno richiede la mancata impugnazione di un capo autonomo della sentenza.

• art. 329 c.p.c.

  La mancata contestazione di mere ragioni argomentative non equivale a rinuncia all'impugnazione del capo deciso.

• art. 276 c.p.c.

  Richiamato nel quadro del primo motivo, senza una specifica autonoma ratio ulteriore rispetto ai limiti del decidere del giudice di appello.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate, senza che la Corte vi colleghi un autonomo principio decisorio.

• art. 359 c.p.c.

  Nel giudizio di appello valgono, in quanto compatibili, le regole del primo grado, ma resta ferma la devoluzione delle questioni specificamente impugnate.

• art. 183 c.p.c.

  La questione rilevante è quella effettivamente introdotta nel contraddittorio; non è necessaria una nuova instaurazione del contraddittorio su un punto già devoluto o logicamente connesso.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del titolo di acquisto deve tener conto del tenore delle clausole e delle risultanze documentali, ma in cassazione non è consentito sostituire una diversa lettura del merito a quella del giudice di merito.

• art. 51 l. n. 89 del 1913

  Richiamato come parametro ermeneutico del titolo notarile; la Corte non ne fa derivare una regola autonoma distinta dalla valutazione interpretativa del titolo.

• art. 115 c.p.c.

  La censura relativa alla valutazione delle prove non può tradursi in una mera richiesta di riesame del merito; occorre allegare un vero omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  La violazione del contraddittorio ricorre solo se la decisione è fondata su una questione nuova e non dibattuta, non quando il punto sia stato introdotto dalle parti nel thema decidendum.

• art. 83, comma 2, d.l. n. 18 del 2020

  La sospensione emergenziale riguarda i termini processuali, non la validità degli atti compiuti nel periodo di sospensione; tali atti non sono nulli ma producono effetti solo al termine della sospensione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Parametra l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso, ove applicabile.

Massime di principio

• In appello il giudice può fondare la decisione anche su ragioni giuridiche diverse da quelle prospettate dalle parti, purché resti nel perimetro delle questioni devolute e delle connessioni logiche necessarie con i motivi di gravame.
• Il giudicato interno si forma solo sui capi autonomi della sentenza non impugnati; non basta non contestare singole argomentazioni o passaggi motivazionali se il capo decisorio è stato specificamente censurato.
• La violazione del contraddittorio per decisione 'a sorpresa' sussiste soltanto quando la questione, di fatto o mista, sia posta d'ufficio senza consentire alle parti di interloquire; non ricorre se il tema è già stato introdotto nel processo dalle allegazioni o dai motivi di appello.
• La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. può operare anche per beni destinati al servizio solo di alcune unità dell'edificio, se il titolo non li sottrae in modo chiaro alla comunione e se le caratteristiche strutturali e funzionali depongono per la destinazione comune.
• In cassazione non è consentito ottenere un nuovo giudizio sul fatto sotto la veste della violazione di legge o del vizio motivazionale; la censura deve individuare un vero errore di diritto o l'omesso esame di un fatto decisivo, specificandone discussione e decisività.
• La contestazione della valutazione probatoria è inammissibile quando non si confronta con la reale decisività del fatto allegato: se la pronuncia non potrebbe comunque essere diversa, il motivo difetta di decisività.

Come è indicizzato