Sentenza del 17/07/2019 n. 19188 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR Umbria che aveva riconosciuto al contribuente le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa. Secondo l'Amministrazione, la piscina e le ulteriori aree scoperte dovevano essere considerate nel calcolo delle superfici rilevanti per qualificare l'immobile come abitazione di lusso, ai sensi degli artt. 5 e 6 del D.M. 2 agosto 1969. In particolare, l'Agenzia contestava che la piscina fosse stata trattata come semplice manufatto pertinenziale escluso dal computo, sostenendo che, ove riconosciuta come pertinenza, la sua superficie dovesse comunque essere sommata a quella dell'abitazione, con possibile superamento del limite di 240 mq.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso dell'Agenzia delle Entrate, dichiarando assorbiti gli altri due motivi. Ha chiarito che la qualificazione catastale non è decisiva per stabilire la natura pertinenziale della piscina: occorre verificare in concreto la sua destinazione effettiva, il rapporto funzionale con l'edificio principale, l'assenza di un autonomo valore di mercato e la sua ridotta consistenza. Tuttavia, anche quando la piscina è una pertinenza, la relativa superficie deve essere sommata a quella dell'abitazione ai fini della verifica del limite dimensionale previsto per le abitazioni di lusso. Non si applica invece automaticamente l'art. 4 del D.M. 2 agosto 1969, relativo alle abitazioni unifamiliari con piscina di almeno 80 mq, dovendosi prima accertare se l'immobile costituisca un unico alloggio padronale, una singola unità immobiliare o un'abitazione unifamiliare. La sentenza della CTR è stata cassata e la causa rinviata alla CTR Umbria, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, art. 4

  Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie sono considerate abitazioni di lusso.

  La disposizione individua una specifica ipotesi di abitazione di lusso riferita alle abitazioni unifamiliari. La Corte ha precisato che essa non si applica automaticamente quando si è in presenza di un unico alloggio padronale e che, in tale ipotesi, la piscina pertinenziale deve essere computata insieme alla superficie dell'abitazione.

• D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, art. 5

  Sono considerate abitazioni di lusso le case aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq e pertinenza un'area scoperta di superficie superiore a sei volte l'area coperta.

  Il superamento del rapporto tra area scoperta e area coperta può determinare la qualificazione dell'immobile come abitazione di lusso e quindi la perdita delle agevolazioni prima casa.

• D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, art. 6

  Sono considerate abitazioni di lusso le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq.

  Nel calcolo della superficie utile rilevante possono essere incluse le pertinenze, come una piscina, quando esse siano funzionalmente collegate all'abitazione. Il superamento della soglia di 240 mq esclude le agevolazioni prima casa.

• D.P.R. n. 601 del 1973, artt. 15 e seguenti

  Disciplina l'imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine. Il contribuente aveva applicato l'aliquota agevolata prevista per l'acquisto della prima casa, mentre l'Amministrazione ne ha chiesto il recupero ritenendo l'immobile di lusso.

• Codice civile, art. 817

  Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

  La norma esprime il concetto civilistico di pertinenza. La Corte ha precisato che, in materia urbanistica e tributaria, la pertinenzialità deve essere valutata anche alla luce di ulteriori elementi concreti, quali la ridotta dimensione, l'assenza di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato.

Massime di principio

• Per stabilire se un immobile possiede i requisiti per le agevolazioni prima casa, la natura pertinenziale di una piscina o di un'altra opera non dipende in modo decisivo dalla qualificazione catastale, ma dalla sua effettiva destinazione al servizio dell'abitazione.
• Una piscina può essere considerata pertinenza quando ha una propria individualità fisica, è funzionalmente asservita all'edificio principale, non possiede un autonomo valore di mercato e non è concretamente destinabile a un uso autonomo e diverso.
• La qualificazione della piscina come pertinenza non comporta necessariamente la sua esclusione dal calcolo: per verificare il superamento della soglia dei 240 mq, la sua superficie può dover essere sommata a quella dell'abitazione.
• La soglia degli 80 mq prevista per le piscine delle abitazioni unifamiliari opera solo se ricorrono i presupposti specifici della relativa categoria; occorre quindi individuare previamente la tipologia edilizia dell'immobile.
• Le agevolazioni prima casa possono essere revocate quando, applicando correttamente i criteri del D.M. 2 agosto 1969, l'immobile risulti di lusso. In caso di rinvio, il giudice deve svolgere un accertamento concreto sulla struttura dell'immobile, sulle superfici e sulla funzione delle pertinenze.