Cassazione Civile, Ordinanza n. 10368/2025 del 19/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita del 28 gennaio 2011, avente a oggetto un appartamento e un posto auto. La società promittente venditrice si era impegnata a trasferire il bene, che però risultava nella disponibilità della società in forza di un leasing con una banca, e la consegna era avvenuta anticipatamente alla promissaria acquirente. Nel preliminare erano previste sia una condizione risolutiva legata al mancato consenso della società di leasing al riscatto anticipato, sia una clausola risolutiva espressa poi fatta valere dalla promissaria acquirente. Dopo la risoluzione del rapporto, la società ha richiesto la restituzione dell'equivalente economico del mancato godimento dell'immobile e il rimborso dei canoni di leasing asseritamente pagati durante l'occupazione. La promissaria acquirente ha ottenuto decreto ingiuntivo per la restituzione della caparra confirmatoria; la società ha proposto opposizione, respinta in primo grado e in appello. In Cassazione la società ha dedotto: 1) erronea applicazione dell'art. 1458 c.c., sostenendo che gli effetti restitutori dovessero decorrere dalla conclusione del preliminare o dalla consegna, non dalla data di esercizio della clausola risolutiva; 2) violazione dell'art. 345 c.p.c. per l'ammissione in appello di un documento sulla transazione di scioglimento del leasing; 3) vizio di motivazione e violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per avere la Corte d'appello negato elementi per quantificare il danno, nonostante i dati fossero ricavabili dal contratto e fosse possibile una consulenza tecnica.

La decisione

La Corte ha accolto il primo e il terzo motivo, rigettando il secondo. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione. Ha stabilito che, in caso di risoluzione del preliminare di compravendita con consegna anticipata dell'immobile, la società promittente venditrice ha diritto all'equivalente pecuniario del godimento del bene e ai frutti sin dalla consegna, o dalla data di immissione nel possesso se successiva, non solo dal momento della risoluzione. Ha inoltre ritenuto che la motivazione d'appello fosse solo apparente/illogica nella parte in cui escludeva la possibilità di quantificare il pregiudizio per mancato godimento del bene. Il giudice di rinvio dovrà quindi determinare il credito della società limitandolo al periodo in cui essa aveva ancora un titolo idoneo a disporre dell'immobile anche concedendolo in godimento a terzi, e provvedere anche sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione del contratto ha effetto retroattivo tra le parti e comporta la restituzione delle prestazioni eseguite; nel caso di preliminare con consegna anticipata, ciò giustifica il diritto all'equivalente del godimento del bene e ai frutti fin dalla consegna.

• art. 2033 c.c.

  La detenzione del bene divenuta senza causa a seguito della risoluzione integra ripetizione dell'indebito; il promissario acquirente deve restituire la cosa e corrispondere i frutti/il valore dell'uso e godimento per il periodo di detenzione.

• art. 345 co. 3 c.p.c.

  Nel testo applicabile, la produzione di nuovi documenti in appello è ammessa solo se la parte dimostra di non aver potuto produrli prima per causa non imputabile; l'indispensabilità non basta.

• art. 111 Cost.

  La motivazione deve superare il minimo costituzionale; la mancanza assoluta, la mera apparenza o l'incomprensibilità determinano nullità.

• art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c.

  La sentenza deve contenere una motivazione sufficiente e intelligibile; una motivazione apodittica o perplessa viola l'obbligo motivazionale.

• art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.

  Il vizio di motivazione apparente, mancante o irriducibilmente contraddittoria si traduce in nullità processuale denunciabile in cassazione.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è stata evocata in relazione alla valutazione degli elementi di prova, ma la Corte ha deciso il motivo principalmente sul difetto di motivazione e non su una specifica violazione del principio di disponibilità delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è stata evocata in relazione alla valutazione degli elementi probatori, ma non è stata accolta come autonoma violazione; il punto decisivo è la motivazione apparente.

• art. 380bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto per il ricorso per cassazione.

Massime di principio

• In caso di risoluzione di un preliminare di compravendita con consegna anticipata del bene, il promissario acquirente deve restituire non solo l'immobile ma anche l'equivalente economico del suo godimento per l'intero periodo di detenzione privo di causa, a prescindere dalla qualificazione formale della domanda.
• Quando il preliminare si inserisce in un assetto negoziale che comprende una consegna anticipata assimilabile a comodato, la disciplina prevalente resta quella del preliminare di vendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori della risoluzione.
• La retroattività della risoluzione ex art. 1458 c.c. fa venir meno la causa delle prestazioni già eseguite e impone la restituzione secondo le regole della ripetizione dell'indebito, compresi i frutti o il corrispettivo dell'uso del bene.
• In appello la produzione di nuovi documenti è ammessa solo se la parte dimostra che non poteva produrli prima per causa non imputabile; l'indispensabilità del documento, da sola, non è sufficiente.
• La motivazione è nulla quando si limita ad affermazioni apodittiche o non spiega perché i dati utili alla quantificazione del danno non siano desumibili dagli atti o accertabili con strumenti istruttori ordinari.

Come è indicizzato