Sentenza del 05/11/2018 n. 2566 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva revocato parzialmente le agevolazioni fiscali applicate all'acquisto di un terreno agricolo, ritenendo edificabile una parte dell'area, ricadente nelle zone D1 e D2 del piano regolatore comunale. Aveva quindi applicato le aliquote proporzionali dell'8%, 2% e 1% per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, anziché la tassazione agevolata prevista per i terreni agricoli acquistati da imprenditori agricoli professionali. Il contribuente sosteneva invece che la natura agricola del terreno dovesse essere valutata considerando non solo gli strumenti urbanistici comunali, ma anche i piani territoriali e paesaggistici sovraordinati, i quali imponevano vincoli incompatibili con l'edificazione.

La decisione

La Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso del contribuente. In appello, la Commissione ha rigettato l'impugnazione dell'Agenzia delle Entrate, confermando la legittimità della tassazione agevolata applicata all'acquisto. È stato ritenuto che la qualificazione agricola dovesse essere verificata sulla base dell'insieme degli strumenti urbanistici vigenti, inclusi i piani sovraordinati, paesaggistici e ambientali. Tali vincoli qualificavano l'area come agricola e impedivano insediamenti abitativi, consentendo soltanto attività agricole e relative pertinenze. Le spese di giudizio sono state compensate in ragione della complessità della normativa.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 4-bis, D.L. 30 dicembre 2009, n. 194, convertito nella Legge n. 25/2010

  Gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali

  L'agevolazione fiscale si applica quando il terreno è qualificato come agricolo dagli strumenti urbanistici vigenti e l'acquirente possiede la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. La nozione di strumenti urbanistici non è limitata ai soli piani comunali, ma comprende anche gli strumenti sovraordinati aventi effetti sulla destinazione e sull'utilizzabilità del territorio.

• Piano territoriale di coordinamento provinciale (PTCP)

  Il PTCP, quale strumento urbanistico sovraordinato, può incidere sulla qualificazione del terreno e imporre vincoli che escludono l'edificabilità, anche quando il piano comunale indica una diversa classificazione astratta.

• Piano paesistico territoriale regionale (PTPR)

  Il PTPR concorre alla disciplina urbanistica e paesaggistica dell'area e deve essere considerato per determinare l'effettiva possibilità edificatoria del terreno.

• Piano territoriale del Delta del Po e Piano di Stazione dell'Ente Parco del Delta

  I piani di tutela territoriale e ambientale possono qualificare l'area come agricola e limitare l'utilizzo del suolo, prevalendo, secondo il caso esaminato, sulla mera classificazione comunale in zona D1 o D2.

• D.Lgs. n. 42/2004

  La sottoposizione dell'area a vincoli paesaggistici e ambientali costituisce un elemento rilevante per escludere una concreta destinazione edificatoria.

• Sentenza TAR Emilia-Romagna n. 2649 del 15 ottobre 2009

  La decisione è richiamata per affermare che, non avendo il PRG del Comune di Comacchio natura di Carta Unica del Territorio, ai fini della destinazione urbanistica devono essere considerati anche i piani territoriali e paesaggistici sovraordinati vigenti.

• Convenzione di Ramsar e disciplina delle aree SIC, ZPS e Rete Natura 2000

  La rilevanza ambientale e comunitaria dell'area costituisce un ulteriore indice dell'esistenza di vincoli incompatibili con una generale edificabilità del terreno.

Massime di principio

• Per stabilire se un terreno è agricolo ai fini delle agevolazioni fiscali non è sufficiente esaminare la sola classificazione contenuta nel piano regolatore comunale: devono essere considerati tutti gli strumenti urbanistici, paesaggistici, ambientali e territoriali vigenti.
• Una classificazione comunale astrattamente riconducibile a una zona edificabile non determina necessariamente l'effettiva edificabilità del terreno, se piani sovraordinati o vincoli ambientali impediscono concretamente la costruzione.
• La destinazione edificatoria deve essere valutata in concreto, verificando se siano realmente possibili insediamenti abitativi o altre costruzioni, e non sulla base della sola potenzialità teorica risultante da un certificato urbanistico parziale.
• Ai fini dell'agevolazione per l'acquisto di terreni agricoli da parte di un imprenditore agricolo professionale, è decisiva la qualificazione agricola risultante dall'insieme degli strumenti urbanistici vigenti e non soltanto la qualifica soggettiva dell'acquirente.
• In presenza di aree protette, zone umide, siti SIC o ZPS e altri vincoli paesaggistico-ambientali, tali elementi devono essere esaminati per verificare se escludano o limitino sostanzialmente l'edificabilità e, conseguentemente, giustifichino il trattamento fiscale agevolato.