Cassazione Civile, Ordinanza n. 24918/2021 del 15/09/2021

Esito

La controversia

La controversia riguarda la dismissione di appartamenti siti in Milano, già di proprietà di un ente previdenziale poi succeduto dall'INPS. Nel settembre 2006 l'ente inviò ai conduttori delle unità abitative una proposta di acquisto con indicazione del prezzo e delle condizioni di vendita; alcuni conduttori accettarono l'offerta. Successivamente, nel giugno 2007, l'ente comunicò una diversa qualificazione dello stabile come immobile di "pregio" e pretese di modificare il prezzo e le condizioni economiche della vendita. I conduttori chiesero accertarsi che, con l'accettazione dell'offerta originaria, si fosse concluso un contratto preliminare di vendita o comunque fosse sorto un diritto soggettivo all'acquisto, con domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. I motivi di ricorso principale e di quelli incidentali, sostanzialmente sovrapponibili, censuravano: la violazione dell'art. 1331 c.c. e la qualificazione del rapporto come prelazione anziché opzione; l'erronea applicazione dell'art. 1339 c.c. in base a un decreto interministeriale del 2007; la violazione degli artt. 2909 c.c., 3 l. n. 410/2001, 2932 c.c. e 324 c.p.c.; l'erronea ritenuta applicabilità della disciplina di dismissione degli immobili pubblici, senza considerare che il contratto si sarebbe già perfezionato con l'accettazione dell'offerta originaria e che il successivo mutamento della qualificazione dell'immobile non avrebbe potuto incidere su rapporti già conclusi.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale e i ricorsi incidentali ammissibili, ritenendo fondati i motivi che contestavano la decisione di merito. Ha affermato che, nelle procedure di dismissione di immobili pubblici, il prezzo indicato nell'offerta rientra nella disponibilità del proponente fino a quando l'offerta non sia accettata; una volta intervenuta l'accettazione del conduttore, quando l'offerta contenga gli elementi essenziali della vendita, il contratto si perfeziona e il successivo mutamento della qualificazione dell'immobile in "di pregio" non può incidere sul rapporto già concluso né legittimare la modifica del prezzo ai sensi dell'art. 1339 c.c. È stato invece dichiarato inammissibile il ricorso incidentale proposto da una parte priva di adeguata legittimazione processuale. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità; spese compensate nei confronti della ricorrente incidentale dichiarata inammissibile.

Norme richiamate

• art. 1331 c.c.

  l'opzione è ricondotta al meccanismo della proposta irrevocabile; nel caso di offerta di vendita con accettazione del conduttore, il rapporto può perfezionarsi con effetti vincolanti per il proponente.

• art. 1339 c.c.

  non è applicabile per modificare un contratto già perfezionato; la sopravvenuta classificazione dell'immobile come di pregio non può integrare automaticamente nuove condizioni nel contratto concluso.

• art. 2909 c.c.

  invocato per sostenere la stabilità degli accertamenti già compiuti, ma la Corte accoglie le censure nella parte in cui la decisione di merito ha negato l'avvenuto perfezionamento dei rapporti.

• art. 3, L. n. 410/2001

  nelle dismissioni degli immobili pubblici ai conduttori è riconosciuto il diritto di opzione e, in mancanza, quello di prelazione; il prezzo è determinato dal proponente sulla base del valore di mercato secondo i criteri legali.

• art. 2932 c.c.

  quando l'offerta di vendita è stata accettata e il contratto preliminare si è perfezionato, è esperibile l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre.

• art. 324 c.p.c.

  richiamato nei motivi, ma non dirimente rispetto alla questione sostanziale della natura e degli effetti dell'offerta accettata.

• art. 325 c.p.c.

  richiamato in tema di tempestività delle impugnazioni incidentali adesive.

• art. 333 c.p.c.

  richiamato per distinguere l'impugnazione incidentale dalle impugnazioni autonome successivamente proposte.

• art. 334 c.p.c.

  la facoltà di impugnazione incidentale tardiva è limitata all'impugnazione incidentale in senso stretto, non a quella meramente adesiva.

• art. 335 c.p.c.

  richiamato in tema di riunione delle impugnazioni proposte contro la stessa sentenza.

• art. 371 c.p.c.

  le impugnazioni successive al primo ricorso, nei casi di pluralità di parti, devono essere trattate come ricorsi incidentali se ne ricorrono i presupposti temporali e processuali.

• art. 372 c.p.c.

  in cassazione possono essere prodotti solo documenti relativi all'ammissibilità del ricorso, non quelli diretti a provarne la fondatezza.

• art. 378 c.p.c.

  richiamato per il deposito di memorie illustrative in prossimità dell'adunanza camerale.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  utilizzato come parametro per le censure di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti per vizio motivazionale su punti decisivi della controversia.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  applicato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità dell'impugnazione incidentale.

Massime di principio

• Nelle procedure di dismissione di immobili pubblici, il prezzo e le condizioni dell'offerta restano nella disponibilità del proponente fino al momento dell'accettazione; dopo l'accettazione, se l'offerta contiene gli elementi essenziali della vendita, il rapporto si consolida e non può essere unilateralmente modificato per sopravvenute determinazioni dell'ente.
• Il mutamento successivo della qualificazione dell'immobile, ad esempio da non di pregio a di pregio, non incide su un contratto già perfezionato per effetto dell'accettazione dell'offerta originaria.
• La disciplina legale della dismissione degli immobili pubblici attribuisce ai conduttori un diritto di opzione e, in via subordinata, di prelazione; il prezzo va determinato secondo i criteri normativi, ma rimane elemento dell'offerta fino a quando questa non sia accettata.
• Quando l'offerta di vendita è stata accettata e il contratto preliminare si è formato, il promissario può agire ex art. 2932 c.c. per ottenere la sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto definitivo.
• Nel giudizio di cassazione, i documenti nuovi sono ammissibili solo se attinenti all'ammissibilità del ricorso, non se prodotti per dimostrare la fondatezza delle censure.
• Nei procedimenti con pluralità di parti, le impugnazioni successive al primo ricorso vanno qualificate secondo le regole dell'impugnazione incidentale e della tempestività, distinguendo tra impugnazione incidentale in senso stretto e impugnazione meramente adesiva.

Come è indicizzato