Sentenza del 04/10/2017 n. 1145 - Comm. Trib. Prov. Torino

Esito

La controversia

La controversia riguarda i criteri di valutazione del valore venale di un complesso industriale. La stima non può basarsi in modo semplicistico su un metodo sintetico-comparativo fondato su trasferimenti immobiliari assunti come parametro, ma deve considerare e ponderare le differenze relative a strutture, localizzazione, possibilità di utilizzo e qualità del suolo, applicando adeguate maggiorazioni o diminuzioni. Devono inoltre essere valutati vetustà, contesto territoriale, evoluzione demografica, collegamenti stradali e passività ambientali.

Massime di principio

• La valutazione di un complesso industriale deve essere specifica e adeguatamente motivata, non potendo fondarsi esclusivamente sul metodo sintetico-comparativo.
• I valori desunti da immobili comparabili devono essere rettificati considerando le differenze concrete tra il bene oggetto di stima e i beni assunti come parametro.
• Devono essere valutati sia gli elementi positivi sia quelli negativi incidenti sul valore, comprese vetustà, condizioni ambientali, infrastrutture, localizzazione e possibilità di utilizzazione.
• Le passività ambientali e gli altri fattori che riducono l'utilità o la commerciabilità dell'immobile possono giustificare una diminuzione del valore venale.
• In una situazione analoga, una stima priva dell'analisi delle caratteristiche specifiche dell'immobile può essere contestata per insufficienza o inadeguatezza della motivazione.