Sentenza del 13/07/2016 n. 14270 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle entrate ha impugnato la sentenza della CTR Emilia-Romagna sostenendo che, ai fini della tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile acquistato da meno di cinque anni, non rileva l'eventuale assenza di un intento speculativo soggettivo. La CTR aveva invece escluso la tassazione ritenendo non provata la volontà della contribuente di realizzare un profitto dalla rivendita. Secondo l'Agenzia, la norma richiede esclusivamente la verifica di presupposti oggettivi, tra cui il periodo intercorso tra acquisto e vendita e l'effettiva destinazione dell'immobile ad abitazione principale per la maggior parte di tale periodo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo dell'Agenzia delle entrate, ritenendo errata l'interpretazione della CTR. L'assenza di intento speculativo non esclude la tassazione della plusvalenza. Poiché l'immobile era stato acquistato il 31 ottobre 2000, la residenza vi era stata trasferita il 10 marzo 2001 e la vendita era avvenuta entro cinque anni, occorreva verificare oggettivamente se l'immobile fosse stato adibito ad abitazione principale della contribuente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione. Il modesto consumo delle utenze costituiva un elemento da valutare. La sentenza è stata cassata e la causa rinviata alla CTR dell'Emilia-Romagna, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. Il secondo motivo, relativo al vizio di motivazione, è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1, lett. b), oggi art. 67 TUIR

  Sono redditi diversi... le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

  La tassazione della plusvalenza dipende da presupposti oggettivi: vendita dell'immobile entro cinque anni dall'acquisto e mancata destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del periodo considerato. L'intento speculativo del contribuente non costituisce un requisito della fattispecie impositiva.

• Art. 360 c.p.c., n. 5

  La disposizione è stata richiamata per il dedotto vizio di motivazione della sentenza della CTR, ma il relativo motivo è rimasto assorbito dall'accoglimento del motivo principale.

• Art. 378 c.p.c.

  La norma è stata richiamata in relazione alla memoria depositata dalla contribuente nel giudizio di cassazione.

Massime di principio

• Per la tassazione della plusvalenza immobiliare realizzata con la vendita entro cinque anni dall'acquisto, l'assenza di un intento speculativo non è sufficiente a escludere l'imposizione.
• L'esenzione opera, in particolare, quando l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo compreso tra acquisto e vendita.
• La destinazione ad abitazione principale deve essere dimostrata sulla base di elementi oggettivi e non soltanto mediante dichiarazioni o il trasferimento formale della residenza.
• Il trasferimento anagrafico della residenza è un elemento rilevante, ma può essere valutato insieme ad altri indici concreti, come consumi delle utenze, effettivo utilizzo dell'immobile e disponibilità abituale da parte del contribuente o dei familiari.
• In caso di rinvio, il giudice deve concentrarsi sull'effettiva utilizzazione dell'immobile per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione, applicando i criteri oggettivi previsti dalla norma.