Cassazione Civile, Ordinanza n. 34478/2024 del 26/12/2024

Esito

La controversia

Un mediatore professionista aveva ricevuto un incarico di vendita esclusiva e a tempo indeterminato relativo a un compendio immobiliare edificabile, con patto di compenso pari all'eccedenza tra il prezzo effettivamente realizzato e un prezzo minimo predeterminato. Dopo la revoca dell'incarico, il bene era stato venduto alla stessa prezzo finale indicato nell'operazione progettata dal mediatore. Il mediatore chiedeva quindi il pagamento della differenza prevista nell'incarico, sostenendo che la vendita fosse stata conseguenza della sua attività di intermediazione, anche attraverso contatti con soggetti terzi e nonostante il tempo trascorso e la successiva conclusione dell'affare dopo la revoca. Il giudice di merito, invece, aveva escluso il nesso causale adeguato tra l'attività svolta e la compravendita conclusa, rilevando che il mediatore non aveva messo in relazione il venditore con l'effettiva acquirente, né aveva dimostrato che i soggetti intermedi contattati agissero per conto di quest'ultima. Con il ricorso per cassazione il mediatore denunciava, da un lato, violazione degli artt. 1754 e 1755 c.c. per avere la corte d'appello negato il diritto alla provvigione nonostante il suo intervento nell'operazione e, dall'altro, vizio di motivazione e omesso esame di fatti decisivi, assumendo che la corte territoriale non avesse considerato adeguatamente il percorso delle informazioni e il passaggio delle tavole progettuali fino alla società acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto corretta la decisione della corte d'appello che, sulla base di una valutazione complessiva delle prove testimoniali, aveva escluso la prova del nesso di causalità adeguata tra l'attività del mediatore e la conclusione della compravendita. In particolare, ha affermato che non era sufficiente la mera attività di presentazione di informazioni o la circostanza che l'affare fosse stato concluso dopo la revoca dell'incarico; occorreva invece che l'intervento del mediatore fosse stato causalmente efficiente rispetto alla conclusione dell'affare. La Corte ha inoltre osservato che il secondo motivo non integrava un vizio di motivazione sindacabile in cassazione, poiché la circostanza dedotta era stata già sostanzialmente esaminata e, in ogni caso, non era decisiva. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e sono stati richiamati i presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare; la Corte lo richiama per ribadire che, nel caso concreto, non era stata dimostrata una reale messa in relazione tra venditore e acquirente finale.

• art. 1755 c.c.

  il diritto alla provvigione sorge se l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore; la Corte valorizza la necessità di un nesso causale adeguato tra attività mediatoria e conclusione dell'affare.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è il parametro del primo motivo di ricorso, ma la censura viene respinta perché non sussiste violazione delle norme sulla mediazione.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  la Corte ricorda che, dopo la riforma, il sindacato di legittimità è limitato all'omesso esame di un fatto storico decisivo o al minimo costituzionale della motivazione.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  è richiamato in relazione ai casi estremi di motivazione mancante o apparente, non ravvisati nella sentenza impugnata.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  è utilizzato come parametro del 'minimo costituzionale' della motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  viene richiamato per l'obbligo di un ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• In tema di mediazione, il diritto alla provvigione non deriva dalla mera conclusione dell'affare, ma richiede che la conclusione sia causalmente ricollegabile all'attività del mediatore secondo un criterio di causalità adeguata.
• La semplice messa in contatto iniziale o la trasmissione di informazioni non bastano, di per sé, a fondare il diritto alla provvigione se non risulta che tali attività abbiano costituito un antecedente causalmente efficiente della vendita poi conclusa.
• La conclusione dell'affare dopo la revoca dell'incarico o a distanza di tempo non esclude automaticamente la provvigione, ma tali elementi devono essere valutati insieme all'intera dinamica negoziale; se l'affare è frutto di una trattativa autonoma e di iniziative nuove, il compenso non matura.
• In sede di legittimità non è consentita una rivalutazione del compendio probatorio; la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. è ammissibile solo per omesso esame di un fatto storico decisivo o per vizi della motivazione che superino il minimo costituzionale.
• Per negare il vizio di omesso esame non è necessario che il giudice di merito utilizzi le stesse argomentazioni prospettate dalla parte, purché il fatto dedotto risulti comunque considerato nella motivazione e non sia decisivo ai fini della decisione.

Come è indicizzato