Risoluzione n. 121 del 1/06/2007

Risoluzione n. 121 del 1 giugno 2007: regime del valore catastale nelle cessioni immobiliari

La risoluzione affronta l’ambito applicativo dell’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005, in materia di determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Il documento chiarisce quali atti e quali tipologie di immobili rientrino nel regime del valore catastale e ribadisce i limiti posti dalla disciplina del T.U.R.

Oggetto dell’istanza e quesiti posti

Il contribuente chiede se il regime del valore catastale previsto per le cessioni di immobili abitativi si applichi:

• solo agli atti nei quali interviene il notaio, oppure anche alle scritture private non autenticate e agli atti dell’autorità giudiziaria, in particolare ai decreti di aggiudicazione;
• anche alla cessione della nuda proprietà e alla costituzione o trasferimento di diritti reali sugli immobili;
• ai terreni agricoli, con conseguente permanenza dell’applicazione dell’art. 52, commi 4 e 5, del T.U.R.

Posizione prospettata dal contribuente

Il contribuente sostiene che il richiamo al notaio non debba limitare l’accesso al regime agevolativo ai soli atti pubblici o autenticati, ma che il criterio catastale possa operare anche per:

• scritture private non autenticate, mediante apposita istanza all’ufficio competente nel termine di decadenza di cui all’art. 77 del T.U.R.;
• atti dell’autorità giudiziaria, inclusi i decreti di aggiudicazione, poiché la norma non escluderebbe espressamente gli atti non volontari;
• nuda proprietà e diritti reali, pur esprimendo in relazione a tali fattispecie un dubbio di inapplicabilità per mancanza di previsione espressa;
• terreni agricoli, per i quali ritiene che continui ad operare la disciplina generale di cui all’art. 52, commi 4 e 5, in assenza di diversa chiarificazione normativa.

Inammissibilità dell’istanza come interpello

L’Agenzia osserva preliminarmente che l’istanza non è ammissibile come interpello ai sensi dell’art. 11 della legge n. 212/2000, poiché non è riferita a un caso concreto e personale, ma mira a ottenere un parere su questioni interpretative astratte.

Richiama a tal fine l’art. 3 del D.M. 26 aprile 2001, n. 209, secondo cui l’istanza deve contenere, a pena di inammissibilità, la descrizione circostanziata e specifica del caso concreto. Ciononostante, l’Amministrazione decide di esaminare comunque il merito delle questioni nell’ambito dell’attività di consulenza giuridica.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia riepiloga la disciplina ordinaria dell’imposta di registro:

• art. 43, comma 1, lett. a), T.U.R.: per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, la base imponibile è il valore del bene;
• art. 51, comma 1, T.U.R.: valore pari a quello dichiarato nell’atto o, se superiore, al corrispettivo pattuito;
• art. 51, comma 2, T.U.R.: per immobili e diritti reali immobiliari, il valore è il valore venale in comune commercio;
• art. 52, comma 1, T.U.R.: l’ufficio può rettificare il valore dichiarato e liquidare la maggiore imposta;
• art. 52, comma 4, T.U.R.: non sono soggetti a rettifica gli immobili iscritti in catasto con rendita, se dichiarati almeno nei valori di legge;
• art. 52, comma 5-bis, T.U.R.: le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano alle cessioni di immobili e pertinenze diverse da quelle disciplinate dall’art. 1, comma 497, l. 266/2005.

Viene inoltre richiamato l’art. 1, comma 497, l. 266/2005, come modificato dal d.l. n. 223/2006 e dalla l. n. 296/2006, che consente, per specifiche cessioni di immobili abitativi, di determinare la base imponibile con il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito, purché siano rispettate determinate condizioni.

Regole applicabili al regime del valore catastale

Secondo l’Agenzia, il comma 497 costituisce una deroga alla disciplina generale e si applica solo se ricorrono congiuntamente i seguenti requisiti:

• la cessione è effettuata nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• l’oggetto è un immobile ad uso abitativo o le relative pertinenze;
• la parte acquirente rende, all’atto della cessione e al notaio, la richiesta di applicazione del criterio catastale;
• nell’atto è indicato il corrispettivo pattuito.

Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, si applicano:

• le imposte sull’intero importo del corrispettivo occultato;
• la sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata, al netto di eventuali sanzioni ex art. 71 T.U.R.

Esclusione delle scritture private non autenticate

L’Agenzia esclude che il regime del comma 497 si applichi alle cessioni formalizzate con scrittura privata non autenticata. Il requisito della richiesta "resa al notaio" è ritenuto compatibile solo con i trasferimenti perfezionati tramite ministero notarile, non con gli atti privi di autenticazione.

Atti dell’autorità giudiziaria e decreti di aggiudicazione

Per gli atti dell’autorità giudiziaria, con particolare riferimento ai decreti di aggiudicazione, la risoluzione rinvia espressamente alla precedente Risoluzione n. 102/E del 17 maggio 2007, che contiene la risposta sul punto.

Cessione della nuda proprietà e diritti reali

L’Agenzia afferma che il termine "cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo" comprende non solo le cessioni traslative in senso stretto, ma anche:

• gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo;
• gli atti traslativi della nuda proprietà;
• gli atti di rinuncia;
• ogni altro negozio assimilato al trasferimento per il quale la base imponibile è determinata con riferimento al valore del bene ai sensi dell’art. 43 T.U.R.

La conclusione è motivata dal richiamo dell’art. 43 T.U.R. ai contratti costitutivi di diritti reali, nonché dal parallelismo con l’art. 2 del d.P.R. n. 633/1972 in materia IVA, che include tra le cessioni di beni anche gli atti che comportano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento.

Terreni agricoli e permanenza della disciplina ordinaria

Con riferimento ai terreni agricoli, l’Agenzia esclude l’estensione del comma 497. La formulazione del comma 5-bis dell’art. 52 T.U.R. impedisce di applicare il regime del valore catastale a tali cessioni, che restano soggette al criterio ordinario del valore venale in comune commercio o del corrispettivo pattuito se superiore.

Conclusioni operative

In sintesi, la risoluzione precisa che:

• l’istanza è inammissibile come interpello, perché non riferita a un caso concreto e personale;
• il regime del valore catastale ex art. 1, comma 497, l. 266/2005 si applica alle cessioni di immobili abitativi tra determinati soggetti, con richiesta resa al notaio e indicazione del corrispettivo pattuito;
• il regime non si applica alle scritture private non autenticate;
• il regime si estende anche alla nuda proprietà e, più in generale, agli acquisti costitutivi o assimilati, nei limiti in cui la base imponibile sia determinata sul valore del bene;
• ai terreni agricoli non si estende il beneficio del valore catastale, restando applicabile la disciplina ordinaria del T.U.R.