Risoluzione n. 122 del 1/06/2007

Presunzione sul valore normale nelle cessioni immobiliari finanziate da mutuo

La risoluzione affronta l’applicazione dell’art. 35, comma 23-bis, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, come convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, in materia di rettifica delle dichiarazioni IVA relative a trasferimenti immobiliari soggetti a IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari. Il documento chiarisce anche il rapporto tra l’importo del mutuo e la presenza di somme destinate a lavori di ristrutturazione dell’immobile acquistato.

Quesito prospettato dalla società istante

La società ALFA S.r.l. ha venduto un immobile in data 28 settembre 2006, indicando nell’atto di compravendita il corrispettivo della cessione. L’acquirente ha poi stipulato un mutuo bancario di importo superiore al prezzo dichiarato, prevedendo espressamente che parte delle somme erogate fosse destinata a lavori di ristrutturazione dell’immobile.

La vendita era soggetta a IVA ma esente dall’imposta ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, trattandosi di cessione di abitazione e pertinenze da parte di impresa non costruttrice e che non aveva eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione.

La società chiede se l’Agenzia possa rettificare senza preventiva attività istruttoria, ai sensi dell’art. 35, comma 23-bis, del D.L. 223/2006, la dichiarazione IVA e accertare maggiori ricavi ai fini delle imposte dirette, assumendo come parametro l’intero importo del mutuo, comprensivo della quota destinata alle ristrutturazioni.

Posizione del contribuente

L’istante sostiene che la norma non possa essere applicata in modo strettamente letterale, poiché il venditore non avrebbe alcuna possibilità di controllare i rapporti tra l’acquirente e l’ente finanziatore. Secondo la società, ai fini della determinazione del prezzo di cessione da assoggettare a tassazione, l’Amministrazione dovrebbe ignorare la parte del mutuo destinata ai lavori e considerare solo la quota effettivamente riferibile all’acquisto dell’immobile, pari al prezzo indicato nell’atto.

Quadro normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia ricorda che i poteri di rettifica sono stati ampliati dall’art. 35, commi 2 e 3, del D.L. 223/2006, sia ai fini IVA sia ai fini delle imposte sui redditi.

Per l’IVA, il comma 2 ha inserito nell’art. 54 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, una disposizione secondo cui, per le cessioni di immobili e relative pertinenze, la prova dell’esistenza di operazioni imponibili per un ammontare superiore a quello indicato o l’inesattezza delle operazioni che danno diritto alla detrazione si considera integrata anche quando tali elementi siano desunti dal valore normale dei beni, determinato ai sensi dell’art. 14 del medesimo decreto.

L’art. 14 del DPR 633/1972 definisce il valore normale come il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo dell’operazione o in quelli più prossimi.

La circolare n. 28 del 4 agosto 2006 viene richiamata per confermare che l’ufficio può rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA quando il corrispettivo della cessione immobiliare sia dichiarato in misura inferiore al valore normale del bene.

Per le imposte sui redditi, l’art. 35, comma 3, del D.L. 223/2006 ha integrato l’art. 39, comma 1, lett. d), del DPR 29 settembre 1973, n. 600, consentendo agli uffici di rettificare direttamente il reddito d’impresa considerando il valore normale degli immobili ceduti quando risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza dover prima dimostrare specifiche irregolarità contabili o dichiarative.

L’Agenzia richiama inoltre l’art. 9 del TUIR quale criterio generale per la determinazione del valore normale ai fini delle imposte sui redditi.

Regola specifica per i mutui e i finanziamenti bancari

Il punto centrale della risoluzione è il comma 23-bis dell’art. 35 del D.L. 223/2006, introdotto in sede di conversione. Tale norma stabilisce che, per i trasferimenti immobiliari soggetti a IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini dell’art. 54, terzo comma, ultimo periodo, del DPR 633/1972, il valore normale non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato.

Secondo l’Agenzia, questa disposizione introduce una presunzione legale relativa, operante ai fini della rettifica IVA, e fissa un parametro minimo per la determinazione del valore normale dell’immobile. L’importo finanziato costituisce dunque la soglia minima a cui rapportare il valore commerciale del bene.

Effetti operativi sulla rettifica

L’Agenzia precisa che, se l’imponibile dichiarato è inferiore all’ammontare del mutuo concesso all’acquirente in relazione all’acquisto dell’immobile, esso può essere rettificato in aumento almeno fino a concorrenza del mutuo, salvo prova contraria del contribuente.

Tuttavia, quando nel contratto di mutuo è specificato che una parte delle somme è destinata a coprire i costi di ristrutturazione dell’immobile, per superare la presunzione è necessario fornire prova documentata dei lavori effettivamente eseguiti sull’immobile acquistato.

A titolo esemplificativo, possono essere prodotti:

• autorizzazioni ad eseguire i lavori rilasciate dall’ente locale competente, se previste;
• preventivi relativi ai lavori da svolgere;
• fatture di pagamento;
• ogni altra documentazione utile a dimostrare la destinazione delle somme alla ristrutturazione.

Limiti della presunzione

La risoluzione sottolinea che la presunzione legale opera solo per stabilire un valore normale non inferiore all’importo del mutuo. Ciò non esclude che l’ufficio, se ne ricorrono i presupposti, possa determinare un valore normale anche superiore all’ammontare del finanziamento.

Conclusione sostanziale

In definitiva, l’Agenzia delle Entrate afferma che il corrispettivo dichiarato può essere rettificato in aumento fino almeno all’importo del mutuo erogato all’acquirente, anche senza preventiva attività istruttoria, salvo che il contribuente dimostri con idonea documentazione che parte delle somme finanziate era effettivamente destinata a lavori di ristrutturazione. In tal caso, la presunzione può essere vinta limitatamente alla quota comprovata.

Provenienza della risposta

La risposta è resa dalla Direzione Centrale Normativa e Contenzioso su istanza presentata alla Direzione Regionale del Piemonte, ai sensi dell’art. 4, comma 1, ultimo periodo, del decreto del Ministro delle Finanze 26 aprile 2001, n. 209.