Sentenza del 22/06/2018 n. 16538 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento relativi alla plusvalenza realizzata con la vendita, il 15 maggio 2000, di un terreno edificabile sito nel territorio di Ruvo di Puglia. Contestavano il calcolo della plusvalenza perché l’Amministrazione non aveva dedotto diversi costi sostenuti e documentati, nonché costi non documentabili, tra cui spese di custodia, contributi al Consorzio di bonifica, opere di manutenzione e migliorie del fondo. I sei motivi di ricorso riguardavano, tra l’altro, il divieto di nuove eccezioni in appello, il principio di non contestazione, l’interpretazione dell’art. 68 TUIR e la deducibilità delle spese come costi inerenti e incrementativi del valore del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha stabilito che sono deducibili dalla plusvalenza soltanto i costi inerenti al bene che incidono sul suo valore o ne aumentano la consistenza economica, con effetto ancora esistente al momento della vendita. Non sono invece deducibili le spese di normale gestione, manutenzione o custodia che non producano un incremento durevole del valore dell’immobile. È stato inoltre confermato che l’onere della prova grava sul contribuente, il quale deve dimostrare non solo l’effettivo sostenimento della spesa, ma anche la sua inerenza e natura incrementativa. I ricorrenti sono stati condannati in solido a rifondere all’Agenzia delle Entrate le spese del giudizio di legittimità, liquidate in 4.100 euro oltre eventuali spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, artt. 67 e 68 TUIR, già artt. 81 e 82 nel testo applicabile all’epoca

  Le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

  Sono deducibili solo i costi inerenti al bene che riguardano l’acquisto oppure determinano un incremento della consistenza economica o del valore dell’immobile, purché tale incremento sia ancora esistente al momento della vendita.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 57

  Divieto di nuove eccezioni in appello.

  Non vi è una nuova eccezione quando l’Amministrazione, già in primo grado, aveva contestato l’inerenza e la deducibilità dei costi oggetto della controversia.

• Codice di procedura civile, art. 115

  Principio di non contestazione.

  L’eventuale mancata contestazione dell’effettivo sostenimento dei costi non comporta automaticamente la loro deducibilità: resta distinto il tema dell’esistenza della spesa da quello della sua inerenza e natura incrementativa.

• D.P.R. n. 643 del 1972, artt. 13 e 18, comma 4

  Disciplina INVIM richiamata per individuare le spese incrementative e le spese non documentabili.

  Il richiamo alla normativa INVIM ha avuto funzione esplicativa del concetto di spesa incrementativa e ha consentito, nei limiti previsti, la deduzione di costi non documentati sostenuti entro il 1° gennaio 1973.

• Codice di procedura civile, art. 360

  Motivi di ricorso per cassazione, inclusa la denuncia di violazione di legge e vizio di motivazione.

  La Corte ha ritenuto infondate o inammissibili le censure perché la sentenza regionale aveva esposto una motivazione sufficiente, coerente e non contraddittoria.

Massime di principio

• Nella determinazione della plusvalenza immobiliare non basta dimostrare di aver sostenuto una spesa: il contribuente deve provare anche che essa sia specificamente inerente al bene e abbia prodotto un incremento di valore ancora presente al momento della vendita.
• Le spese di custodia, manutenzione ordinaria, gestione del fondo e contributi periodici, in assenza di un comprovato aumento del valore dell’immobile, sono normalmente indeducibili dalla plusvalenza.
• Le spese per opere o migliorie possono essere dedotte solo se adeguatamente documentate e se viene dimostrato il loro effetto incrementativo durevole sul bene; indicazioni generiche o documentazione insufficiente non sono sufficienti.
• Il principio di non contestazione riguarda l’esistenza del fatto o della spesa, ma non sostituisce la prova dei requisiti fiscali di inerenza e deducibilità.
• In appello non costituisce nuova eccezione la contestazione dell’inerenza dei costi se tale questione era già contenuta nell’avviso di accertamento o era stata discussa in primo grado.
• Un trattamento fiscale adottato dall’Amministrazione nei confronti di un altro comproprietario non è automaticamente estensibile ad altri contribuenti, salvo che ricorrano identità di situazione e adeguato fondamento normativo.
• L’onere della prova della deducibilità dei costi grava sul contribuente; è quindi opportuno conservare fatture, ricevute, contratti, autorizzazioni, perizie e documentazione tecnica che colleghi ogni spesa all’incremento del valore del bene.